Die Frage, ob nachträgliche Schuldzinsen bei den Mieteinkünften als Werbungskosten zu berücksichtigen sind, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der zur Finanzierung aufgenommen Darlehen ausreicht, beschäftigt weiter die Finanzgerichte. Nachdem das Finanzgericht Baden-Württemberg einen entsprechenden Abzug abgelehnt hat und damit die Meinung der Finanzverwaltung bestätigt, macht das Finanzgericht Düsseldorf den Steuerpflichtigen Hoffnung und hat in einem aktuellen Fall die Vollziehung des Steuerbescheides ausgesetzt.
Für das Finanzgericht Düsseldorf bestehen erhebliche Anhaltspunkte dafür, dass der Bundesfinanzhof zugunsten der Steuerpflichtigen entscheiden wird. Die Richter stützen diese Einschätzung u.a. darauf, dass der Bundesfinanzhof die Revision gegen das Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg aufgrund der erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde zugelassen hat. Des Weiteren verweist das Finanzgericht auf namhafte Stimmen der Fachliteratur, die ebenfalls Bedenken gegen die Nichtberücksichtigung äußern.
Zum Hintergrund
Auslöser ist die geänderte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu wesentlichen Beteiligungen an Kapitalgesellschaften. Danach können Schuldzinsen nach dem Verkauf von GmbH-Anteilen nachträgliche Werbungskosten darstellen, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Kredittilgung ausreicht. Die Finanzverwaltung überträgt diese Rechtsprechung derzeit aber nicht auf Fälle, in denen eine fremdvermietete Immobilie veräußert wird (FG Düsseldorf, Beschluss vom 30.5.2011, Az. 9 V 1474/11 A (F); FG Baden-Württemberg, Urteil vom 1.7.2010, Az. 13 K 136/07, Rev. BFH Az. IX R 67/10; BFH-Urteil vom 16.3.2010, Az. VIII R 20/08; OFD Frankfurt vom 21.1.2011, Az. S 2211 A – 17 – St 214).
Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands nur dann zu, wenn der Vermieter seine Vermietungsbemühungen plausibel nachweisen kann.
In einem vom Finanzgericht Thüringen entschiedenen Fall wohnte die Eigentümer-Familie im 2. Obergeschoss. Nach einer umfangreichen Sanierung zogen die Eltern in das 1. Obergeschoss des Hauses. Die Kinder blieben im 2. Obergeschoss wohnen. Die Sanierungsaufwendungen machten die Eltern als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnte das Finanzgericht Thüringen jedoch ab, da es keine nachhaltigen Vermietungsversuche erkennen konnte.
Zu dieser Ansicht gelangte das Finanzgericht u.a. deshalb, weil sich die Vermietungsbemühungen nur auf zwei Zeitungsanzeigen und einige, nicht bewiesene Aushänge in einem Supermarkt beschränkten. Darüber hinaus ließen die Anzeigen wichtige Informationen zu Lage, Größe, Preis und Ausstattung der Wohnung vermissen.
Hinweis: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, sollte ein Hausbesitzer bei vergeblichen Vermietungsbemühungen besonders intensiv darauf hinwirken, den Zustand der Immobilie zu verbessern bzw. marktgerechter zu machen. Bleibt er untätig, spricht das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nämlich gegen die Einkünfteerzielungsabsicht (FG Thüringen, Urteil vom 3.11.2010, Az. 3 K 285/10; BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 54/08).
Zu den vertraglichen Hauptpflichten eines Mietvertrags gehört insbesondere die Entrichtung des vereinbarten Mietzinses. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass dieser in Geld bezahlt wird, er kann auch in Dienstleistungen bestehen.
In einem vom Finanzgericht Hessen entschiedenen Fall hatte der Sohn mehrmals kundgetan, dass die Vermietung an seine Eltern unentgeltlich erfolgt. Erstmals im Einspruchsverfahren hatte er behauptet, dass er von seinem Vater einen Mietzins in Form von nennenswerten Dienstleistungen erhalten habe. Für das Finanzgericht wirkten diese Aussagen jedoch wenig überzeugend. Da der Tatbestand der Einkünfteerzielung nicht erfüllt war, konnten die Werbungskostenüberschüsse bei der Einkommensteuerfestsetzung schließlich nicht berücksichtigt werden.
Hinweise
An Vertragsverhältnisse zwischen einander nahestehenden Personen stellt die Rechtsprechung erhöhte Anforderungen. Die Vertragsverhältnisse sind steuerlich nämlich nur dann anzuerkennen, wenn die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung einem Fremdvergleich standhalten.
Zwar schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen (etwa im Bereich der Nebenabreden) die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrags aus, jedoch müssen die mietvertraglichen Hauptpflichten von den Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sein.
Soll die Miete durch Arbeitsleistung beglichen werden, ist es nach der Entscheidung des Finanzgerichts Hessen u.a. erforderlich, dass über den Wert der wechselseitigen Ansprüche (Mietzins einerseits und Arbeitsentgelt andererseits) von vornherein eindeutige Vereinbarungen und über die Verrechnung der Ansprüche entsprechende Aufzeichnungen vorliegen (FG Hessen, Urteil vom 27.10.2010, Az. 3 K 646/06, 3 K 2511/06, rkr.).
Im Jahr 2010 hat der Bundesfinanzhof Folgendes entschieden: Schuldzinsen, die nach der Veräußerung einer wesentlichen Kapitalbeteiligung anfallen, sind als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen abziehbar, wenn der Verkaufserlös nicht zur Tilgung des bei Anschaffung der Beteiligung aufgenommenen Darlehens ausreicht.
Wer nun dachte, die Verwaltung wendet die Rechtsprechung analog an, wenn eine fremdvermietete Immobilie veräußert wird, der sieht sich getäuscht. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt vertritt nämlich die Ansicht, dass nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in diesen Fällen nicht als Werbungskosten abzugsfähig sind.
Hinweis: Auch das Finanzgericht Baden-Württemberg erkennt nach der Veräußerung einer Immobilie gezahlte Schuldzinsen nicht als Werbungskosten an. Da gegen das Urteil die Revision anhängig ist, können geeignete Fälle über ein ruhendes Verfahren offengehalten werden (OFD Frankfurt vom 21.1.2011, Az. S 2211 A – 17 – St 214; FG Baden-Württemberg, Urteil vom 1.7.2010, Az. 13 K 136/07, Rev. unter IX R 67/10; BFH-Urteil vom 16.3.2010, Az. VIII R 20/08).
Im Urteilsfall erhielt der Besitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes von der Stadt für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Sanierungsfördermittel. Nach der Vereinbarung stand die Vorauszahlung unter dem Vorbehalt der späteren Bestimmung, ob sie als Darlehen oder Zuschuss gewährt wird oder durch andere Fördermittel zu ersetzen oder zurückzuzahlen ist – bis dahin sollte die Vorauszahlung als zins- und tilgungsfreies Darlehen behandelt werden.
Der Bundesfinanzhof entschied, dass die Fördermittel im Zeitpunkt ihrer Auszahlung weder zu Mieteinnahmen führen, noch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen mindern. Die Zuschüsse wären nur dann als Einnahmen zu behandeln, wenn sie als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks zu beurteilen wären. Diese Voraussetzungen lagen im Streitfall indes nicht vor, da die Zuschüsse ausschließlich aus städtebaulichen Gründen gewährt wurden. Sie dienten dem Hausbesitzer nicht zum Ausgleich laufender finanzieller Nachteile, die ihm aufgrund einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit entstehen würden. Es handelte sich vielmehr um eine Objektförderung der vorgenommenen Baumaßnahmen.
Hinweis: Soweit die vorausgezahlten Fördermittel nicht zurückgezahlt werden brauchen, wirkt diese Entscheidung nicht auf den Zeitpunkt der Gewährung zurück. Erst mit der endgültigen Entscheidung, dass die Fördergelder nicht zurückzuzahlen sind, kommt es zu einem verlorenen Baukostenzuschuss, der die Herstellungskosten des Gebäudes und damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen mindert (BFH-Urteil vom 7.12.2010, Az. IX R 46/09).
Die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen setzt u.a. voraus, dass die vertraglichen Verhältnisse wie unter fremden Dritten üblich geregelt sind (Fremdvergleich). Treten „lediglich“ bei den Nebenkosten Unregelmäßigkeiten auf, führt dies nach einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen nicht automatisch dazu, dass der Mietvertrag steuerlich nicht anerkannt wird.
Bei der Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten handelt es sich um eine Nebenpflicht. Bei der zunehmenden (finanziellen) Bedeutung der Nebenkosten können Unklarheiten zwar auch hier gewichtige Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung sein. Eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung von Nebenkosten ist aber vielmehr im Zusammenhang mit sämtlichen weiteren Feststellungen zu würdigen, die für oder gegen eine private Veranlassung sprechen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass auch bei Fremdvermietungen häufig Unkorrektheiten bzw. Nachlässigkeiten bei den Nebenkostenabreden und -abrechnungen auftreten.
Hinweis: Im Streitfall war weder die möglicherweise verspätete Abrechnung noch die ausgebliebene Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlich höheren Nebenkosten schädlich. Dabei verweist das Finanzgericht auf den Bundesfinanzhof, der u.U. sogar die überhaupt nicht erfolgte Vereinbarung und Abrechnung der Nebenkosten als unschädlich bewertet (FG Niedersachsen, Urteil vom 7.12.2010, Az. 3 K 251/08).
Modernisierungsaufwendungen an gebrauchten Immobilien sind als Anschaffungskosten – und damit nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen – zu behandeln, wenn der Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster) angehoben wird.
Bei unterschiedlicher Gebäudenutzung hat eine getrennte Qualifizierung der Aufwendungen als Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu erfolgen. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist diese Beurteilung für jede Nutzungseinheit eines Gebäudes, also etwa für Wohn-, Büro- und Betriebsräume, getrennt vorzunehmen. Dabei kann z.B. die Funktionstüchtigkeit (Betriebsbereitschaft) von Geschäftsräumen im Erdgeschoss anders zu beurteilen sein als bei in den Obergeschossen belegenen Büro- und Wohnungseinheiten.
Hinweis: Nach der gesetzlichen Regelung gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes seit 2004 auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwendungen können nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden (BFH-Urteil vom 18.8.2010, Az. X R 30/07).
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als (vorweggenommene) Werbungskosten im Bereich der Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn die Vermietungsabsicht feststellbar ist und konkret besteht.
Die Vermietungsbemühungen müssen dabei so gewählt werden, dass sie dauerhaften Erfolg versprechen. Das ist nicht der Fall, wenn sich der Steuerpflichtige – wie im Streitfall – jahrelang bemüht, eine in einem Wohngebiet liegende Wohnung nur zu gewerblichen, freiberuflichen oder solchen Zwecken, die einen Publikumsverkehr nach sich ziehen müssen, zu vermieten. Aufgrund der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht versagte das Finanzgericht Hessen den Werbungskostenabzug.
Hinweis: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, sollte ein Hausbesitzer bei bislang vergeblichen Vermietungsbemühungen besonders intensiv darauf hinwirken, den Zustand der Immobilie zu verbessern bzw. marktgerechter zu machen. Bleibt er untätig, spricht das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nämlich gegen die Einkünfteerzielungsabsicht (FG Hessen, Beschluss vom 25.1.2010, Az. 5 V 2138/09, rkr.; BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 54/08).
Blieben die Mieteinnahmen in 2010 hinter den Erwartungen zurück, können Vermieter eventuell Grundsteuer sparen. Bei Mietausfällen besteht nämlich die Möglichkeit, einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer zu stellen.
Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % vorgesehen.
Hinweis: Für Mietausfälle in 2010 muss der Antrag bis zum 31.3.2011 gestellt werden. Eine Fristverlängerung ist ausgeschlossen.
Hat der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes dieses in der Absicht erworben, es (teilweise) abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen, sind der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Es handelt sich vielmehr um Herstellungskosten, die (nur) in Form von Abschreibungen steuermindernd wirken.
Erfolgt der Gebäudeabbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ein Beweis des ersten Anscheins für den Erwerb in Abbruchabsicht. Den Anscheinsbeweis kann der Steuerpflichtige durch einen Gegenbeweis entkräften, insbesondere der Art, dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen Geschehensablaufs gekommen ist. An diesen Gegenbeweis knüpft der Bundesfinanzhof jedoch hohe Anforderungen. So wird eine Abbruchabsicht z.B. auch dann bejaht, wenn der Erwerber für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat.
Hinweis: Wegen der hohen Anforderungen an den Gegenbeweis sollte in der Praxis mit dem Abbruch – nach Möglichkeit – bis zum Ablauf der Drei-Jahres-Frist gewartet werden (BFH-Urteil vom 13.4.2010, Az. IX R 16/09).
