Die Zahlung eines Grundstückseigentümers an seinen Nachbarn für eine Zufahrtsbaulast führt nach einem neueren Urteil des Bundesfinanzhofs auch dann zu Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn damit ein zweiter Zugang eröffnet wird. Im zugrunde liegenden Fall befand sich das vermietete Gebäude in einer Fußgängerzone. Für einen weiteren Zugang wurde mit dem Nachbarn eine Zufahrtsbaulast gegen eine Entschädigung vereinbart, die der Bundesfinanzhof als nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden und damit nicht als Werbungskosten beurteilte.
Entscheidend ist, ob die Erschließung die Nutzbarkeit des Grund und Bodens – unabhängig von der Bebauung des Grundstücks und dem Bestand eines darauf errichteten Gebäudes – erweitert und dem Grundstück damit ein besonderes, über den bisherigen Zustand hinausgehendes Gepräge gibt. Dies kann bei einer zusätzlich zur bestehenden Anbindung an das Straßennetz geschaffenen weiteren Zufahrts- und Zugangsmöglichkeit der Fall sein, wenn der Grund und Boden ein höheres Nutzungspotenzial erhält. Allerdings betont der Bundesfinanzhof, dass es durch die Erschließung auch tatsächlich zu einer erweiterten Nutzbarkeit kommen muss.
Hinweis: Die Entscheidung ist insofern negativ, da sich die Anschaffungskosten des Grund und Bodens im privaten Bereich höchstens dann steuerentlastend auswirken, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wird (BFH-Urteil vom 20.7.2010, Az. IX R 4/10).
Bei der langfristigen Vermietung von Gewerbeimmobilien wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht vermutet, sondern muss konkret festgestellt werden. Damit erschwert der Bundesfinanzhof die Anerkennung von Verlusten.
Der Abzug von Werbungskosten erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Hiervon ist grundsätzlich auszugehen, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietung von Wohnobjekten handelt. Diese Vermutung gilt aber nicht für die Verpachtung unbebauter Grundstücke und – nach dem aktuellen Urteil – auch nicht für die Vermietung von Gewerbeobjekten.
Hinweis: Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Dabei trifft den Steuerpflichtigen die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt kein Markt besteht, muss der Steuerpflichtige unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen versuchen, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen die Absicht, mit dem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen (BFH-Urteil vom 20.7.2010, Az. IX R 49/09).
Wird ein dingliches Wohnrecht vom Inhaber nicht mehr ausgeübt und vermieten die Eigentümer die Immobilie mit seiner Zustimmung an Dritte, sind die Einnahmen den Eigentümern zuzurechnen. Somit können die Eigentümer auch die im Vorfeld der Vermietung angefallenen Werbungskosten absetzen.
Im entschiedenen Fall war die Inhaberin des Wohnrechts ins Altersheim gezogen. Die Eigentümer ließen die Immobilie Ende 2004 renovieren und vermieteten sie ab 2005 im eigenen Namen. Die in der Feststellungserklärung 2004 erklärten negativen Vermietungseinkünfte berücksichtigte das Finanzamt nicht bzw. lehnte eine gesonderte und einheitliche Feststellung ab. Der vom Finanzamt angeführten Begründung, das Grundstück sei mit einem nicht erloschenen Wohnrecht belastet, folgte das Finanzgericht Hessen nicht. Für die Zurechnung ist nämlich entscheidend, wer die maßgebliche wirtschaftliche Dispositionsbefugnis über die Immobilie hat, und das waren im Urteilsfall die Eigentümer (FG Hessen, Urteil vom 30.7.2009, Az. 13 K 1121/07).
Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwendungen können nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.
Nach der von der Oberfinanzdirektion Rheinland veröffentlichten und auf Bund-Länder-Ebene abgestimmten Verwaltungsauffassung gilt Folgendes:
- Aufwendungen zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards fließen in die Prüfung der 15 %-Grenze ein. Nicht einzubeziehen sind hingegen Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
- Die Sanierung in Raten zur Hebung des Standards wird auch nach Ablauf des Dreijahreszeitraums als Herstellungskosten eingestuft.
- Die Regelung ist erst auf Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003 begonnen wird.
- Bei der Prüfung der 15 %-Grenze ist auf das Gebäude insgesamt und nicht auf die einzelnen Gebäudeteile abzustellen. Beachte: Bei Eigentumswohnungen wird hingegen auf die einzelne Wohnung abgestellt.
- Es sind sämtliche Baumaßnahmen einzubeziehen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums ausgeführt werden. Sie müssen zum Ende der Frist weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt sein. Die nach der Dreijahresfrist noch getätigten Baumaßnahmen fließen nicht mehr in die Berechnung ein.
- Erhaltungsaufwand ist nicht sofort abziehbar, wenn er im Rahmen von einheitlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfällt (OFD Rheinland vom 6.7.2010, Az. S 2211 – 1001 – St 232).
Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen wird eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Die positive Folge: Werbungskostenüberschüsse können selbst über längere Zeiträume berücksichtigt werden.
Hat der Steuerpflichtige das Ferienobjekt jedoch neben der Vermietung auch selbst genutzt oder hat er sich eine Selbstnutzung vorbehalten, ist anhand einer Überschussprognose zu prüfen, ob gleichwohl eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs gilt das gleichermaßen, wenn das Ferienobjekt (z.B. in der Wintersaison) überhaupt nicht genutzt und damit auch nicht zur Vermietung bereitgehalten wird (BFH-Urteil vom 28.10.2009, Az. IX R 30/08).
Das Finanzgericht Düsseldorf hatte über ein Ehegattenmietverhältnis zu entscheiden. Der Ehemann (Chefarzt) hatte seiner Frau (selbstständige Psychotherapeutin) einen separaten Anbau an das Einfamilienhaus als Praxisräume vermietet. Alle drei Monate überwies der Ehemann einen Betrag, der etwa dem Dreifachen der zuvor eingenommenen Monatsmiete entsprach, auf ein Konto seiner Ehefrau, ohne dass hierzu eine Verpflichtung bestanden hätte.
An dieser Rückzahlung scheiterte dann auch die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses, obwohl das Finanzgericht erkennen lies, dass dieses Mietverhältnis auch mit Blick auf die eindeutige und ernstliche Vereinbarung sowie die tatsächliche Durchführung kritisch zu sehen sei.
Hinweis: Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen sollten einige Spielregeln beachtet werden, um Probleme mit dem Finanzamt bereits im Vorfeld zu vermeiden. So sollte u.a. darauf geachtet werden, dass
- die Vereinbarung zivilrechtlich wirksam ist,
- der Vertrag – aus Beweissicherungsgründen – schriftlich abgeschlossen wird,
- klare und eindeutige Vereinbarungen getroffen werden und
- die Vereinbarungen auch nachweisbar in der vereinbarten Form vollzogen werden (FG Düsseldorf, Urteil vom 25.6.2010, Az. 1 K 292/09 E, Revision zugelassen).
Das Finanzgericht Niedersachsen fasst in einem rechtskräftigen Urteil mit Verweis auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sehr umfangreich die Grundsätze zusammen, wann bei einer Ferienimmobilie die Überschusserzielungsabsicht zu überprüfen ist.
Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, dass selbst bei Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume keine Liebhaberei vorliegt, sofern die Wohnungen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Vermittlung über Dritte erfolgt. Haben sich die Eigentümer hingegen die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob das Domizil in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels zur Beseitigung von Schäden und zum Durchführen von Schönheitsreparaturen sind hingegen keine Selbstnutzung. Insoweit tragen die Vermieter die Feststellungslast.
Hinweis: Muss eine Überschussprognose erstellt werden, ist bei der Ermittlung von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Deshalb sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Gäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Bei den übrigen Aufwendungen (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-Abschreibung und Versicherungsbeiträge) erfolgt eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und der Selbstnutzung. Dabei ist von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren auszugehen, wenn sich nicht aus konkreten Umständen eine Befristung der Nutzung etwa durch einen beabsichtigten späteren Verkauf ergibt (FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2010, Az. 11 K 100/08).
