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Ferienwohnung: Typisierende Verlustanerkennung trotz Selbstnutzung?

Entgegen der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat das Finanzgericht Niedersachsen die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt.

Im Streitfall vermietete ein Ehepaar eine Ferienwohnung über eine Vermittlungsgesellschaft. Dabei behielten sich die Eheleute eine dreiwöchige Selbstnutzung pro Jahr vor. Weil in den Jahren 1997 bis 2005 nur erhebliche Verluste erklärt wurden, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Das Ergebnis war ein Totalverlust. Infolgedessen erkannte das Finanzamt die vorläufig berücksichtigten Verluste rückwirkend für alle Streitjahre nicht mehr an.

Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte grundsätzlich unterstellt wird, hielt das Finanzamt auch bei der nur geringfügig vorbehaltenen Selbstnutzung für geboten. Dieser Auffassung, die auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs basiert, ist das Finanzgericht Niedersachsen nun entgegengetreten.

Nach der aktuellen Entscheidung besteht kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Steuerpflichtigen zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerzeiten beschränkt, aber auf der anderen Seite die ortsüblichen Vermietungstage in etwa erreicht oder sogar übertrifft.

Hinweis: Auch das Finanzgericht Köln ist der Ansicht, dass eine Prognoseberechnung bei Verlusten nicht allein deshalb vorzunehmen ist, weil sich der Eigentümer eine Selbstnutzung nur für die Zeiten außerhalb der Saison vorbehalten hat (Revision anhängig).

Der vorbehaltenen Selbstnutzung trug das Finanzgericht Niedersachsen jedoch insoweit Rechnung, als es die Gesamtaufwendungen der Eheleute zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres kürzte.

Hinweis: Das Finanzgericht Niedersachsen hat die Revision zugelassen. Ob der Bundesfinanzhof von seiner bisherigen Rechtsprechung abweichen wird, bleibt abzuwarten. Bis dahin kann es für den Eigentümer ratsam sein, sich keine Selbstnutzung vorzubehalten und am Ferienort eine fremde Wohnung anzumieten. Damit bleiben die Werbungskostenüberschüsse erhalten und die mühevolle Prognoserechnung entfällt (FG Niedersachsen, Urteil vom 7.3.2012, Az. 9 K 180/09; FG Köln, Urteil vom 30.6.2011, Az. 10 K 4965/07, Rev. BFH Az. IX R 26/11; BFH, Beschluss vom 7.6.2002, Az. IX B 15/02).

Liebhaberei: Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei einer Ferienwohnung

Das Finanzgericht Niedersachsen fasst in einem rechtskräftigen Urteil mit Verweis auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sehr umfangreich die Grundsätze zusammen, wann bei einer Ferienimmobilie die Überschusserzielungsabsicht zu überprüfen ist.

Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, dass selbst bei Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume keine Liebhaberei vorliegt, sofern die Wohnungen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Vermittlung über Dritte erfolgt. Haben sich die Eigentümer hingegen die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob das Domizil in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels zur Beseitigung von Schäden und zum Durchführen von Schönheitsreparaturen sind hingegen keine Selbstnutzung. Insoweit tragen die Vermieter die Feststellungslast.

Hinweis: Muss eine Überschussprognose erstellt werden, ist bei der Ermittlung von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Deshalb sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Gäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Bei den übrigen Aufwendungen (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-Abschreibung und Versicherungsbeiträge) erfolgt eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und der Selbstnutzung. Dabei ist von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren auszugehen, wenn sich nicht aus konkreten Umständen eine Befristung der Nutzung etwa durch einen beabsichtigten späteren Verkauf ergibt (FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2010, Az. 11 K 100/08).