Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Führen Maßnahmen aber zu einem wesentlich verbesserten Gebrauchswert des Hauses, handelt es sich um Herstellungskosten. Die negative Folge: Die Aufwendungen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden. In einem aktuellen Urteil betont das Finanzgericht Köln, dass bei dem Vergleich des ursprünglichen Zustands mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist.
Bei dem Vergleich ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard die Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) des Hauses im ursprünglichen Zustand entsprachen. Bei der vorzunehmenden Eingruppierung wird zwischen sehr einfach, mittel und sehr anspruchsvoll unterschieden.
Führen die Baumaßnahmen bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zu einem Standardsprung, handelt es sich grundsätzlich um Herstellungskosten.
Beispiel
Bei Kastenfenstern aus Holz, Fensterbänken (innen) aus Holz, Fensterbänken (außen) aus Kunststein und fehlender Isolierung handelt es sich im Streitjahr 2002 um einfachsten Standard. Erfolgt der Einbau von Kunststofffenstern mit ISO-Verglasung, führt dies zu einem Standardsprung.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Hinweis: Diese gesetzliche Regelung ist erst auf solche Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003 begonnen wird (FG Köln, Urteil vom 26.1.2012, Az. 10 K 235/10).
Der Bundesfinanzhof hat in drei Urteilen entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können. Nicht absetzbar sind aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Beseitigung von Baumängeln.
Nach den aktuellen Entscheidungen können außergewöhnliche Belastungen z.B. in folgenden Fällen vorliegen:
- Durch die Baumaßnahmen werden konkrete Gesundheitsgefährdungen (z.B. durch ein asbestgedecktes Dach) abgewehrt.
- Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden (z.B. durch den Befall eines Gebäudes mit echtem Hausschwamm) werden beseitigt.
- Es werden vom Gebäude ausgehende unzumutbare Geruchsbelästigungen behoben.
Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Bevor der Steuerpflichtige seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann, muss er realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen.
Hinweis: Tauscht der Steuerpflichtige Gegenstände des existenznotwendigen Bedarfs aus, steht dies dem Abzug der Aufwendungen nicht entgegen. Der sich aus der Erneuerung ergebende Vorteil ist jedoch anzurechnen (BFH-Urteile vom 29.3.2012, Az. VI R 21/11; Az. VI R 70/10; Az. VI R 47/10).
Modernisierungsaufwendungen an gebrauchten Immobilien sind als Anschaffungskosten – und damit nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen – zu behandeln, wenn der Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster) angehoben wird.
Bei unterschiedlicher Gebäudenutzung hat eine getrennte Qualifizierung der Aufwendungen als Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu erfolgen. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist diese Beurteilung für jede Nutzungseinheit eines Gebäudes, also etwa für Wohn-, Büro- und Betriebsräume, getrennt vorzunehmen. Dabei kann z.B. die Funktionstüchtigkeit (Betriebsbereitschaft) von Geschäftsräumen im Erdgeschoss anders zu beurteilen sein als bei in den Obergeschossen belegenen Büro- und Wohnungseinheiten.
Hinweis: Nach der gesetzlichen Regelung gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes seit 2004 auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwendungen können nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden (BFH-Urteil vom 18.8.2010, Az. X R 30/07).
