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Steuerberatung und Mediation

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Aufwendungen für Modernisierungen: Sofortabzug oder nur Abschreibung?

Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Führen Maßnahmen aber zu einem wesentlich verbesserten Gebrauchswert des Hauses, handelt es sich um Herstellungskosten. Die negative Folge: Die Aufwendungen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden. In einem aktuellen Urteil betont das Finanzgericht Köln, dass bei dem Vergleich des ursprünglichen Zustands mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist.

 

Bei dem Vergleich ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard die Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) des Hauses im ursprünglichen Zustand entsprachen. Bei der vorzunehmenden Eingruppierung wird zwischen sehr einfach, mittel und sehr anspruchsvoll unterschieden.

 

Führen die Baumaßnahmen bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zu einem Standardsprung, handelt es sich grundsätzlich um Herstellungskosten.

 

Beispiel

 

Bei Kastenfenstern aus Holz, Fensterbänken (innen) aus Holz, Fensterbänken (außen) aus Kunststein und fehlender Isolierung handelt es sich im Streitjahr 2002 um einfachsten Standard. Erfolgt der Einbau von Kunststofffenstern mit ISO-Verglasung, führt dies zu einem Standardsprung.

 

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

 

Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

 

Hinweis: Diese gesetzliche Regelung ist erst auf solche Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003 begonnen wird (FG Köln, Urteil vom 26.1.2012, Az. 10 K 235/10).

Durch Anteilsvereinigung ausgelöste Grunderwerbsteuer sofort abziehbar

Die Grunderwerbsteuer, die infolge des Hinzuerwerbs von Gesellschaftsanteilen aufgrund einer Anteilsvereinigung entsteht, stellt keine Anschaffungskosten für die hinzuerworbenen Anteile dar, sondern kann sofort als Betriebsausgabe abgezogen werden.

In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall musste eine GmbH Grunderwerbsteuer auf die Grundstücke einer Tochtergesellschaft zahlen, nachdem ihr deren Geschäftsanteile zum Teil durch eine Sacheinlage zugeführt worden waren; die restlichen Anteile an der Tochtergesellschaft hielt eine weitere Tochtergesellschaft der GmbH. Der Bundesfinanzhof ließ für die durch die Anteilsvereinigung ausgelöste Grunderwerbsteuer den sofortigen Betriebsausgabenabzug zu.

Die Begründung des Bundesfinanzhofs: Besteuerungsobjekt der Grunderwerbsteuer bei der Anteilsvereinigung ist nicht der Erwerb der Gesellschaftsanteile, sondern ein fiktiver Erwerb der Grundstücke. Deshalb fehlt es an dem für die Einordnung als Anschaffungskosten erforderlichen inhaltlichen („finalen“) Bezug zum Vorgang des Anteilserwerbs.

Zum Hintergrund

Der Grunderwerbsteuer unterliegen im Wesentlichen Kaufverträge, die zum Erwerb eines inländischen Grundstücks führen. Aber auch andere Rechtsgeschäfte können Grunderwerbsteuer auslösen. Vereinigen sich – z.B. durch den Zukauf weiterer Gesellschaftsanteile – mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile einer grundbesitzenden Gesellschaft in der Hand eines Gesellschafters, muss dieser auf die der Gesellschaft gehörenden Grundstücke Grunderwerbsteuer zahlen (BFH-Urteil vom 20.4.2011, Az. I R 2/10).