Steuerberaterin Margit Schunke

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Einkünfteerzielungsabsicht: Vereinbarte Veräußerung nach der Vermietung

Eine Einkünfteerzielungsabsicht ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige eine Immobilie auf Wunsch des potenziellen Erwerbers zunächst zwei Jahre an diesen vermietet und bei vertragsgemäßer Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde. Der Einkünfteerzielungsabsicht steht nicht entgegen, wenn der potenzielle Erwerber in betrügerischer Absicht gehandelt hat und sich nachträglich herausstellt, dass tatsächlich ein Werbungskostenüberschuss besteht, so das Finanzgericht Münster.

Zum Hintergrund

Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Handelt der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht, kann er die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.

Der entschiedene Fall

Im Streitfall schloss eine Steuerpflichtige mit einem potenziellen Käufer ihrer Eigentumswohnung einen Miet- und einen Kaufvertrag. Nach den Vereinbarungen sollte der Käufer die Immobilie nach einer Mietdauer von zwei Jahren erwerben. Hierzu kam es aber nicht, da der potenzielle Käufer wegen Betrugs in zwei Fällen verurteilt wurde. In der Urteilsbegründung war u.a. aufgeführt, dass der potenzielle Käufer die Steuerpflichtige über seine Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit getäuscht hatte. In ihrer Steuererklärung machte die Steuerpflichtige ihre Abschreibungen, Fahrtkosten zum Objekt sowie Anwalts- und Gerichtskosten steuerlich geltend. Das Finanzamt hingegen erkannte die Verluste nicht an, weil bei Abschluss des Vertrags die Absicht gefehlt hätte, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Vielmehr sei es ihr ausschließlich um den Verkauf der Immobilie gegangen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Finanzgericht Münster Erfolg.

Nach Ansicht des Finanzgerichts spricht ein gleichzeitig mit Abschluss des Mietvertrags abgeschlossener Kaufvertrag nicht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Dies gilt zumindest dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags feststeht, dass bei ordnungsgemäßer Zahlung der Miete während des vereinbarten Mietzeitraums ein Einnahmenüberschuss erzielt wird (FG Münster, Urteil vom 20.1.2012, Az. 12 K 4690/08 E).

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