Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Führen Maßnahmen aber zu einem wesentlich verbesserten Gebrauchswert des Hauses, handelt es sich um Herstellungskosten. Die negative Folge: Die Aufwendungen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden. In einem aktuellen Urteil betont das Finanzgericht Köln, dass bei dem Vergleich des ursprünglichen Zustands mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist.
Bei dem Vergleich ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard die Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) des Hauses im ursprünglichen Zustand entsprachen. Bei der vorzunehmenden Eingruppierung wird zwischen sehr einfach, mittel und sehr anspruchsvoll unterschieden.
Führen die Baumaßnahmen bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zu einem Standardsprung, handelt es sich grundsätzlich um Herstellungskosten.
Beispiel
Bei Kastenfenstern aus Holz, Fensterbänken (innen) aus Holz, Fensterbänken (außen) aus Kunststein und fehlender Isolierung handelt es sich im Streitjahr 2002 um einfachsten Standard. Erfolgt der Einbau von Kunststofffenstern mit ISO-Verglasung, führt dies zu einem Standardsprung.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Hinweis: Diese gesetzliche Regelung ist erst auf solche Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003 begonnen wird (FG Köln, Urteil vom 26.1.2012, Az. 10 K 235/10).
Sind Bauzeitzinsen (also die während der Bauphase anfallenden Zinsen einer Immobilienfinanzierung) nicht als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, können sie in die abschreibungsfähigen Herstellungskosten einbezogen werden, wenn das Gebäude vermietet wird. Dies hat der Bundesfinanzhof aktuell entschieden.
Ein Steuerpflichtiger errichtete ein Haus, das er zunächst verkaufen wollte, es dann aber aufgrund einer neuen Entscheidung ab der Fertigstellung vermietete. Da die Bauzeitzinsen infolge der fehlenden Vermietungsabsicht nicht als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden konnten, erhöhte er die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen um die Bauzeitzinsen – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof befand.
Hinweis: Ob es das bei den Vermietungseinkünften maßgebende Zu- und Abflussprinzip verhindert, Bauzeitzinsen in die Herstellungskosten einzubeziehen, wenn sie bereits bei ihrer Leistung als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar sind, brauchte der Bundesfinanzhof vorliegend nicht zu entscheiden (BFH-Urteil vom 23.5.2012, Az. IX R 2/12).
Der steuermindernde Investitionsabzugsbetrag setzt u.a. voraus, dass das Wirtschaftsgut nach der Anschaffung nahezu ausschließlich, d.h. zu mindestens 90 % betrieblich genutzt werden soll. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen (Revision zugelassen) hat der Gesetzgeber den Abzugsbetrag durch die Formulierung der fast ausschließlichen Nutzung in einer inländischen Betriebsstätte des Betriebs betriebsbezogen ausgestaltet. Eine außerbetriebliche Nutzung ist also auch dann gegeben, wenn die Nutzung in einem anderen Betrieb des Steuerpflichtigen erfolgt.
Beispiel: Für das Jahr 2009 hat ein Unternehmer in seinem Betrieb A einen Investitionsabzugsbetrag für die Anschaffung einer Maschine geltend gemacht. In 2011 wurde die Maschine angeschafft und auch in den Betrieben B und C genutzt, jeweils zu 10 %.
Die Folge: Weil die Maschine in Betrieb A nur zu 80 % betrieblich genutzt wurde, ist der Investitionsabzugsbetrag für das Jahr 2009 rückwirkend zu versagen.
Beachte: Von dieser betriebsbezogenen Sichtweise gibt es indes eine Ausnahme. Bei einer Betriebsaufspaltung kann die Nutzung des Wirtschaftsguts in der Betriebsgesellschaft nämlich der Besitzgesellschaft zugerechnet werden.
Zum Hintergrund
Für die künftige Anschaffung oder Herstellung von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann ein Investitionsabzugsbetrag von bis zu 40 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden.
Die Frist, innerhalb derer das Wirtschaftsgut angeschafft oder hergestellt werden muss, beträgt drei Jahre. Unterbleibt die Investition, ist der Abzug im Jahr der Vornahme rückgängig zu machen. Das führt rückwirkend zu einer Gewinnerhöhung und zu einer Verzinsung der daraus resultierenden Steuernachforderung in Höhe von 6 % im Jahr (FG Niedersachsen, Urteil vom 3.11.2011, Az. 11 K 435/10).
Wird ein Investitionsabzugsbetrag mit der Steuererklärung des Abzugsjahres geltend gemacht, ist daraus auf eine Investitionsabsicht im Investitionszeitraum zu schließen. Dies gilt auch, wenn die Steuererklärung erst im Einspruchsverfahren gegen einen Schätzungsbescheid abgegeben wird, so der Bundesfinanzhof.
Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs ist das Nachweiserfordernis (Benennung der Funktion der Wirtschaftsgüter und Angabe der voraussichtlichen Anschaffungskosten) in zeitlicher Hinsicht nicht an den Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung gebunden, sodass bereits eingereichte Unterlagen im Einspruchs- bzw. Klageverfahren noch vervollständigt werden können.
Diese steuerzahlerfreundliche Entscheidung ergänzt der Bundesfinanzhof um die Aussage, dass es nicht von Bedeutung ist, ob die Investition im Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung schon erfolgt ist. Insoweit ist die tatsächliche Investition innerhalb des Investitionszeitraums vor der Abgabe der Steuererklärung nicht einer „nachträglichen Inanspruchnahme von Investitionsabzugsbeträgen” gleichzustellen, die nach der Verwaltungsauffassung einem besonderen Anerkennungsrisiko ausgesetzt ist. Eine nachträgliche Inanspruchnahme liegt nur vor, wenn die Abzugsbeträge nicht schon im Rahmen der mit der Steuererklärung eingereichten Gewinnermittlung, sondern auf der Grundlage eines später gestellten Antrags begehrt werden.
Beispiel
Da Unternehmer A keine Steuererklärungen für 2009 eingereicht hat, werden die Besteuerungsgrundlagen vom Finanzamt geschätzt. Im Einspruchsverfahren reicht A seine Steuererklärung am 3.9.2011 ein und beantragt einen Investitionsabzugsbetrag für den geplanten Kauf einer Abfüllmaschine. Obwohl A die Maschine bereits im Januar 2011 angeschafft hat, ist der Investitionsabzugsbetrag im Jahr 2009 zulässig.
Zum Hintergrund
Für die künftige Anschaffung oder Herstellung von neuen oder gebrauchten abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann ein Investitionsabzugsbetrag von bis zu 40 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gewinnmindernd geltend gemacht werden. Dies setzt voraus, dass das Wirtschaftsgut nahezu ausschließlich, d.h. mindestens zu 90 %, betrieblich genutzt werden soll.
Die Investitionsfrist, innerhalb derer das Wirtschaftsgut angeschafft oder hergestellt werden muss, beträgt drei Jahre. Unterbleibt die Investition, ist der Abzug im Jahr der Vornahme rückgängig zu machen. Das führt rückwirkend zu einer Gewinnerhöhung und zu einer Verzinsung der daraus resultierenden Steuernachforderung in Höhe von 6 % im Jahr (BFH-Urteil vom 8.6.2011, Az. I R 90/10).
Hat der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes dieses in der Absicht erworben, es (teilweise) abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen, sind der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Es handelt sich vielmehr um Herstellungskosten, die (nur) in Form von Abschreibungen steuermindernd wirken.
Erfolgt der Gebäudeabbruch innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb, spricht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ein Beweis des ersten Anscheins für den Erwerb in Abbruchabsicht. Den Anscheinsbeweis kann der Steuerpflichtige durch einen Gegenbeweis entkräften, insbesondere der Art, dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen Geschehensablaufs gekommen ist. An diesen Gegenbeweis knüpft der Bundesfinanzhof jedoch hohe Anforderungen. So wird eine Abbruchabsicht z.B. auch dann bejaht, wenn der Erwerber für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat.
Hinweis: Wegen der hohen Anforderungen an den Gegenbeweis sollte in der Praxis mit dem Abbruch – nach Möglichkeit – bis zum Ablauf der Drei-Jahres-Frist gewartet werden (BFH-Urteil vom 13.4.2010, Az. IX R 16/09).
Der Bundesfinanzhof hat ein Vorabentscheidungsersuchen an den Europäischen Gerichtshof (EuGH) gerichtet. In der Sache geht es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Umsätze erzielt werden.
Bei gemischt genutzten Immobilien ist die Vorsteuer seit 2004 im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen (Flächenschlüssel). Eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Umsätze (Umsatzschlüssel) ist nur möglich, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da der Flächenschlüssel bei Gebäuden einen sachgerechten Aufteilungsmaßstab darstellt, bewirkt die Vorschrift in der Praxis faktisch den Ausschluss des Umsatzschlüssels.
Der Bundesfinanzhof fragt nun beim EuGH an, ob diese Einschränkung mit den Vorgaben des EU-Rechts vereinbar ist. Dieses sieht den Umsatzschlüssel als Regel-Aufteilungsmaßstab vor. Hiervon können die Mitgliedstaaten zwar in Ausnahmefällen abweichen, der Bundesfinanzhof hält es jedoch für zweifelhaft, ob die Voraussetzungen für einen der Ausnahmefälle vorliegen (BFH-Beschluss vom 22.7.2010, Az. V R 19/09).
Unter Herstellungskosten versteht man allgemein die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes bzw. eines Wirtschaftsgutes angefallen sind. Aus welchen Aufwendungen sich die Herstellungskosten derzeit und zukünftig zusammensetzen, wird nachfolgend verdeutlicht.
Derzeitige Rechtslage
Zur steuerlichen Herstellungskostenuntergrenze gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist.
Diese Untergrenze hat in der Praxis die größte Bedeutung. Da grundsätzlich ein möglichst niedriger steuerlicher Gewinn angestrebt wird, werden nur die notwendigen Kosten aktiviert, die restlichen Kosten bleiben im Aufwand und sind damit sofort abzugsfähig. Darüber hinaus bietet sich dieser Wert an, weil er sowohl in der Handels- als auch in der Steuerbilanz angesetzt werden kann. Der Vorteil liegt hier in der Wirtschaftlichkeit, da die Ermittlung der Herstellungskosten zum Teil sehr arbeitsintensiv ist.
Ausblick
Durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) wurden die Regeln zur Maßgeblichkeit der Handels- für die Steuerbilanz geändert. Zu den Auswirkungen hat sich die Finanzverwaltung erstmals im März dieses Jahres geäußert.
Danach sollen in die steuerliche Herstellungskostenuntergrenze auch angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung sowie angemessene Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebes, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung fließen. Das bedeutet de facto eine Aktivierungspflicht anstelle des bisherigen Aktivierungswahlrechts.
Ursprünglich sollte die neue Herstellungskostenuntergrenze bereits für den Veranlagungszeitraum 2009 gelten. In dem nun veröffentlichten Schreiben macht die Finanzverwaltung zumindest einen zeitlichen Rückzieher. Es wird nämlich nicht beanstandet, wenn die bisherige steuerliche Herstellungskostenuntergrenze für Wirtschaftsjahre, die vor der Veröffentlichung einer geänderten Fassung der Einkommensteuer-Richtlinien enden, weiter angewendet wird.
Hinweis: Bei der handelsrechtlichen Bilanzierung besteht für die vorgenannten Aufwendungen (Kosten der allgemeinen Verwaltung etc.) – auch nach BilMoG – ein Aktivierungswahlrecht. Sofern in der Handels- und Steuerbilanz ein einheitlicher Ansatz angestrebt wird, müssen Unternehmen zukünftig (nach der geänderten Richtlinienfassung) auch in der Handelsbilanz den Vollkostenansatz wählen (BMF-Schreiben vom 22.6.2010, Az. IV C 6 – S 2133/09/10001).
