Schuldzinsen, die wirtschaftlich auf die Zeit nach der Umqualifizierung der Vermietungstätigkeit als Liebhaberei entfallen, sind insoweit als nachträgliche Werbungskosten abziehbar, als sie auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks abziehbar gewesen wären. Diese praxisfreundliche Ansicht vertritt zumindest das Finanzgericht Düsseldorf.
Zum Hintergrund
Schuldzinsen können grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sein, wenn die Mietimmobilie veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen zu tilgen. Dies hat der Bundesfinanzhof unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung im letzten Jahr entschieden.
Praxishinweise
Ob der Bundesfinanzhof diese Rechtsprechung auch bei einem Übergang von einer Vermietungstätigkeit zur Liebhaberei anwenden wird, bleibt vorerst abzuwarten. Da die Revision gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf anhängig ist, sollten etwaige Fälle über einen Einspruch offengehalten werden.
Diese Rechtsfrage hat insbesondere Bedeutung in den Fällen, in denen die Einkünfteerzielungsabsicht wegen fehlender Dauervermietung an fremde Dritte nicht unterstellt werden kann (z.B. Privatnutzung einer Ferienwohnung). Ein wenn auch nur teilweiser Abzug der Schuldzinsen bei Übergang zur Liebhaberei würde die negativen Folgen zumindest abmildern (FG Düsseldorf, Urteil vom 4.7.2012, Az. 9 K 4673/08 E, Rev. BFH Az. IX R 37/12; BFH-Urteil vom 20.6.2012, Az. IX R 67/10).
Eine Einkünfteerzielungsabsicht ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige eine Immobilie auf Wunsch des potenziellen Erwerbers zunächst zwei Jahre an diesen vermietet und bei vertragsgemäßer Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde. Der Einkünfteerzielungsabsicht steht nicht entgegen, wenn der potenzielle Erwerber in betrügerischer Absicht gehandelt hat und sich nachträglich herausstellt, dass tatsächlich ein Werbungskostenüberschuss besteht, so das Finanzgericht Münster.
Zum Hintergrund
Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Handelt der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht, kann er die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.
Der entschiedene Fall
Im Streitfall schloss eine Steuerpflichtige mit einem potenziellen Käufer ihrer Eigentumswohnung einen Miet- und einen Kaufvertrag. Nach den Vereinbarungen sollte der Käufer die Immobilie nach einer Mietdauer von zwei Jahren erwerben. Hierzu kam es aber nicht, da der potenzielle Käufer wegen Betrugs in zwei Fällen verurteilt wurde. In der Urteilsbegründung war u.a. aufgeführt, dass der potenzielle Käufer die Steuerpflichtige über seine Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit getäuscht hatte. In ihrer Steuererklärung machte die Steuerpflichtige ihre Abschreibungen, Fahrtkosten zum Objekt sowie Anwalts- und Gerichtskosten steuerlich geltend. Das Finanzamt hingegen erkannte die Verluste nicht an, weil bei Abschluss des Vertrags die Absicht gefehlt hätte, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Vielmehr sei es ihr ausschließlich um den Verkauf der Immobilie gegangen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Finanzgericht Münster Erfolg.
Nach Ansicht des Finanzgerichts spricht ein gleichzeitig mit Abschluss des Mietvertrags abgeschlossener Kaufvertrag nicht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Dies gilt zumindest dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags feststeht, dass bei ordnungsgemäßer Zahlung der Miete während des vereinbarten Mietzeitraums ein Einnahmenüberschuss erzielt wird (FG Münster, Urteil vom 20.1.2012, Az. 12 K 4690/08 E).
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als (vorweggenommene) Werbungskosten im Bereich der Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn die Vermietungsabsicht feststellbar ist und konkret besteht.
Die Vermietungsbemühungen müssen dabei so gewählt werden, dass sie dauerhaften Erfolg versprechen. Das ist nicht der Fall, wenn sich der Steuerpflichtige – wie im Streitfall – jahrelang bemüht, eine in einem Wohngebiet liegende Wohnung nur zu gewerblichen, freiberuflichen oder solchen Zwecken, die einen Publikumsverkehr nach sich ziehen müssen, zu vermieten. Aufgrund der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht versagte das Finanzgericht Hessen den Werbungskostenabzug.
Hinweis: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, sollte ein Hausbesitzer bei bislang vergeblichen Vermietungsbemühungen besonders intensiv darauf hinwirken, den Zustand der Immobilie zu verbessern bzw. marktgerechter zu machen. Bleibt er untätig, spricht das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nämlich gegen die Einkünfteerzielungsabsicht (FG Hessen, Beschluss vom 25.1.2010, Az. 5 V 2138/09, rkr.; BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 54/08).
Bei der langfristigen Vermietung von Gewerbeimmobilien wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht vermutet, sondern muss konkret festgestellt werden. Damit erschwert der Bundesfinanzhof die Anerkennung von Verlusten.
Der Abzug von Werbungskosten erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Hiervon ist grundsätzlich auszugehen, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietung von Wohnobjekten handelt. Diese Vermutung gilt aber nicht für die Verpachtung unbebauter Grundstücke und – nach dem aktuellen Urteil – auch nicht für die Vermietung von Gewerbeobjekten.
Hinweis: Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Dabei trifft den Steuerpflichtigen die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt kein Markt besteht, muss der Steuerpflichtige unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen versuchen, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen die Absicht, mit dem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen (BFH-Urteil vom 20.7.2010, Az. IX R 49/09).
Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen wird eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Die positive Folge: Werbungskostenüberschüsse können selbst über längere Zeiträume berücksichtigt werden.
Hat der Steuerpflichtige das Ferienobjekt jedoch neben der Vermietung auch selbst genutzt oder hat er sich eine Selbstnutzung vorbehalten, ist anhand einer Überschussprognose zu prüfen, ob gleichwohl eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs gilt das gleichermaßen, wenn das Ferienobjekt (z.B. in der Wintersaison) überhaupt nicht genutzt und damit auch nicht zur Vermietung bereitgehalten wird (BFH-Urteil vom 28.10.2009, Az. IX R 30/08).
Das Finanzgericht Niedersachsen fasst in einem rechtskräftigen Urteil mit Verweis auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sehr umfangreich die Grundsätze zusammen, wann bei einer Ferienimmobilie die Überschusserzielungsabsicht zu überprüfen ist.
Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, dass selbst bei Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume keine Liebhaberei vorliegt, sofern die Wohnungen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Vermittlung über Dritte erfolgt. Haben sich die Eigentümer hingegen die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob das Domizil in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels zur Beseitigung von Schäden und zum Durchführen von Schönheitsreparaturen sind hingegen keine Selbstnutzung. Insoweit tragen die Vermieter die Feststellungslast.
Hinweis: Muss eine Überschussprognose erstellt werden, ist bei der Ermittlung von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Deshalb sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Gäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Bei den übrigen Aufwendungen (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-Abschreibung und Versicherungsbeiträge) erfolgt eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und der Selbstnutzung. Dabei ist von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren auszugehen, wenn sich nicht aus konkreten Umständen eine Befristung der Nutzung etwa durch einen beabsichtigten späteren Verkauf ergibt (FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2010, Az. 11 K 100/08).
