Steuerberaterin Margit Schunke

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Schlagwort-Archive: Vermietung

16. Januar 2013
von MargitSchunke
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Geschäftsveräußerung im Ganzen: Vermietung wesentlicher Grundlagen

Das Bundesfinanzministerium hat in einem aktuellen Schreiben auf die jüngste Rechtsprechung zu einer umsatzsteuerlich nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Vermietung wesentlicher Wirtschaftsgüter Bezug genommen und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass geändert. Danach reicht für eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung eine langfristige Vermietung oder Verpachtung wesentlicher Grundlagen für z.B. acht Jahre aus. Ebenfalls ausreichend ist nun auch eine Vermietung oder Verpachtung auf unbestimmte Zeit; die Möglichkeit, den Miet- oder Pachtvertrag kurzfristig zu kündigen, ist hierbei unschädlich.

 

Zum Hintergrund

 

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7. Mai 2012
von MargitSchunke
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Einkünfteerzielungsabsicht: Vereinbarte Veräußerung nach der Vermietung

Eine Einkünfteerzielungsabsicht ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige eine Immobilie auf Wunsch des potenziellen Erwerbers zunächst zwei Jahre an diesen vermietet und bei vertragsgemäßer Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde. Der Einkünfteerzielungsabsicht steht nicht entgegen, wenn der potenzielle Erwerber in betrügerischer Absicht gehandelt hat und sich nachträglich herausstellt, dass tatsächlich ein Werbungskostenüberschuss besteht, so das Finanzgericht Münster.

Zum Hintergrund

Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Handelt der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht, kann er die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.

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8. September 2011
von MargitSchunke
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Aussicht auf Schuldzinsenabzug nach Verkauf der Mietimmobilie

Die Frage, ob nachträgliche Schuldzinsen bei den Mieteinkünften als Werbungskosten zu berücksichtigen sind, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der zur Finanzierung aufgenommen Darlehen ausreicht, beschäftigt weiter die Finanzgerichte. Nachdem das Finanzgericht Baden-Württemberg einen entsprechenden Abzug abgelehnt hat und damit die Meinung der Finanzverwaltung bestätigt, macht das Finanzgericht Düsseldorf den Steuerpflichtigen Hoffnung und hat in einem aktuellen Fall die Vollziehung des Steuerbescheides ausgesetzt.

Für das Finanzgericht Düsseldorf bestehen erhebliche Anhaltspunkte dafür, dass der Bundesfinanzhof zugunsten der Steuerpflichtigen entscheiden wird. Die Richter stützen diese Einschätzung u.a. darauf, dass der Bundesfinanzhof die Revision gegen das Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg aufgrund der erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde zugelassen hat. Des Weiteren verweist das Finanzgericht auf namhafte Stimmen der Fachliteratur, die ebenfalls Bedenken gegen die Nichtberücksichtigung äußern.

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4. August 2011
von MargitSchunke
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Leerstand: Vermietungsbemühungen plausibel nachweisen

Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands nur dann zu, wenn der Vermieter seine Vermietungsbemühungen plausibel nachweisen kann.

In einem vom Finanzgericht Thüringen entschiedenen Fall wohnte die Eigentümer-Familie im 2. Obergeschoss. Nach einer umfangreichen Sanierung zogen die Eltern in das 1. Obergeschoss des Hauses. Die Kinder blieben im 2. Obergeschoss wohnen. Die Sanierungsaufwendungen machten die Eltern als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnte das Finanzgericht Thüringen jedoch ab, da es keine nachhaltigen Vermietungsversuche erkennen konnte.

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6. Juli 2011
von MargitSchunke
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Nahe Angehörige: Vermietungsabsicht ist konkret nachzuweisen

Zu den vertraglichen Hauptpflichten eines Mietvertrags gehört insbesondere die Entrichtung des vereinbarten Mietzinses. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass dieser in Geld bezahlt wird, er kann auch in Dienstleistungen bestehen.

In einem vom Finanzgericht Hessen entschiedenen Fall hatte der Sohn mehrmals kundgetan, dass die Vermietung an seine Eltern unentgeltlich erfolgt. Erstmals im Einspruchsverfahren hatte er behauptet, dass er von seinem Vater einen Mietzins in Form von nennenswerten Dienstleistungen erhalten habe. Für das Finanzgericht wirkten diese Aussagen jedoch wenig überzeugend. Da der Tatbestand der Einkünfteerzielung nicht erfüllt war, konnten die Werbungskostenüberschüsse bei der Einkommensteuerfestsetzung schließlich nicht berücksichtigt werden.

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8. Februar 2011
von MargitSchunke
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Einkünfteerzielungsabsicht: Mietersuche muss Erfolg versprechen

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als (vorweggenommene) Werbungskosten im Bereich der Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn die Vermietungsabsicht feststellbar ist und konkret besteht.

Die Vermietungsbemühungen müssen dabei so gewählt werden, dass sie dauerhaften Erfolg versprechen. Das ist nicht der Fall, wenn sich der Steuerpflichtige – wie im Streitfall – jahrelang bemüht, eine in einem Wohngebiet liegende Wohnung nur zu gewerblichen, freiberuflichen oder solchen Zwecken, die einen Publikumsverkehr nach sich ziehen müssen, zu vermieten. Aufgrund der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht versagte das Finanzgericht Hessen den Werbungskostenabzug.

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19. Januar 2011
von MargitSchunke
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Abgekürzter Vertragsweg: Gilt auch bei Zuwendungen einer GmbH

Lässt eine GmbH im eigenen Namen Renovierungsarbeiten am Mietshaus eines Gesellschafters durchführen und bezahlt sie anschließend auch die Rechnungen, liegt insoweit eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Der Bundesfinanzhof geht aber noch einen Schritt weiter und ordnet diesen Erhaltungsaufwand, der dem Gesellschafter über den sogenannten abgekürzten Vertragsweg zugutekommt, im Gegenzug als Werbungskosten den Mieteinkünften zu.

Hintergrund: Beim abgekürzten Vertragsweg handelt es sich um einen Vorgang, der vor allem innerhalb der Familie nicht unüblich ist. Die Eltern beauftragen einen Handwerker, am Mietshaus eines Kindes Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Anschließend bezahlen sie auch die Rechnung. In diesen Fällen argumentiert der Bundesfinanzhof mit einer wirtschaftlichen Sichtweise, sodass das Kind die Aufwendungen als Werbungskosten im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung absetzen kann.

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7. Oktober 2010
von MargitSchunke
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Einnahmen: Zur Zurechnung bei nicht mehr ausgeübtem Wohnrecht

Wird ein dingliches Wohnrecht vom Inhaber nicht mehr ausgeübt und vermieten die Eigentümer die Immobilie mit seiner Zustimmung an Dritte, sind die Einnahmen den Eigentümern zuzurechnen. Somit können die Eigentümer auch die im Vorfeld der Vermietung angefallenen Werbungskosten absetzen.

Im entschiedenen Fall war die Inhaberin des Wohnrechts ins Altersheim gezogen. Die Eigentümer ließen die Immobilie Ende 2004 renovieren und vermieteten sie ab 2005 im eigenen Namen. Die in der Feststellungserklärung 2004 erklärten negativen Vermietungseinkünfte berücksichtigte das Finanzamt nicht bzw. lehnte eine gesonderte und einheitliche Feststellung ab. Der vom Finanzamt angeführten Begründung, das Grundstück sei mit einem nicht erloschenen Wohnrecht belastet, folgte das Finanzgericht Hessen nicht. Für die Zurechnung ist nämlich entscheidend, wer die maßgebliche wirtschaftliche Dispositionsbefugnis über die Immobilie hat, und das waren im Urteilsfall die Eigentümer (FG Hessen, Urteil vom 30.7.2009, Az. 13 K 1121/07).

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