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Steuertipps rund um die vermietete Immobilie

• Erwerb
• Werbungskosten
• Steuerfalle anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Handwerkerleistungen
• Leerstandszeiten
• Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen
• Verbilligte Vermietung an Angehörige
• Grundsteuererlass

Für Vermieter

Steuertipps rund um die vermietete Immobilie

| Spätestens seit der Finanzkrise zählen Sachwerte, insbesondere Immobilien, zu den beliebtesten Anlageprodukten. Aber auch der historisch niedrige Zinssatz ist ein Grund dafür, dass immer mehr Steuerpflichtige eine Immobilie erwerben und im Anschluss vermieten. Hier gilt es, die steuerlichen Regelungen zu beachten, um mögliche Steuernachteile zu vermeiden. Die Sonderausgabe bietet einen kompakten Überblick und gibt Steuertipps vom Erwerb bis zum Verkauf der Mietimmobilie. |

Vorbemerkungen: Bei den nachfolgenden Ausführungen wird unterstellt, dass eine umsatzsteuerfreie Vermietung vorliegt. Auf Umsatz- und Vorsteuerbeträge wird demzufolge nicht näher eingegangen.

1. Erwerb

1.1 Ermittlung der Anschaffungs-
und Herstellungskosten

Zu den Anschaffungskosten zählen die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu gehören auch die jeweiligen Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abzuziehen.

Zu den Herstellungskosten gehören alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern (Materialkosten) und die Inanspruchnahme von Diensten (Fertigungskosten) für die Herstellung eines Vermögensgegenstands entstehen (zur weiteren Abgrenzung vgl. insbesondere unter 2.2 „Erhaltungsaufwand“).

Die Unterscheidung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten einerseits und laufenden Aufwendungen andererseits ist deshalb so entscheidend, weil Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht sofort steuerwirksam geltend gemacht werden können. Diese Aufwendungen wirken sich in der Steuererklärung „nur“ über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus (regelmäßig 3 % p.a.).

Da es sich bei dem Grund und Boden um ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut handelt, ist es erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Es empfiehlt sich, eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag vorzunehmen, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

1.2 Optimale Schuldzinsenaufteilung

Oftmals werden Immobilien gemischt genutzt. Dies bedeutet, dass z.B. das Erdgeschoss für eigene Wohnzwecke verwendet und das Obergeschoss vermietet wird. Soll eine gemischt genutzte Immobilie fremdfinanziert werden, gibt es einige Spielregeln zu beachten, um den optimalen Schuldzinsenabzug bei den Werbungskosten zu erhalten.

Die Art der Finanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung) und die damit verbundene Zuordnung auf die unterschiedlichen Gebäudeteile liegt im Ermessen des Steuerpflichtigen. Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen die Kredite den vermieteten Gebäudeteilen und die Eigenmittel den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Bereichen zugeordnet werden. Dieses Gestaltungsmodell hat die Rechtsprechung (u.a. BFH-Urteil vom 25.3.2003, Az. IX R 22/01) und auch die Finanzverwaltung anerkannt.

Bei der Dokumentation der Zuordnung sind allerdings wichtige Punkte zu beachten:

Die erste Voraussetzung ist, dass die Baukosten für die unterschiedlichen Gebäudeteile getrennt erfasst werden. Aus diesem Grund ist darauf zu achten, dass – soweit möglich – separate Baurechnungen ausgestellt werden. Dies betrifft sowohl große Handwerkerrechnungen als auch kleinere Belege wie beispielsweise aus Bau- und Gartenmärkten. Handelt es sich jedoch um Aufwendungen, die nur dem Gesamtgebäude zugeordnet werden können (z.B. die Kosten für das Grundstück), müssen sie nach dem Verhältnis der Nutz- und Wohnflächen auf die unterschiedlichen Gebäudeteile aufgeteilt werden.

Um den tatsächlichen Zusammenhang zwischen Eigen- und Kreditmitteln auf der einen Seite und den zugeordneten Baukosten auf der anderen Seite zu dokumentieren, müssen die Rechnungen von unterschiedlichen Bankkonten (Baukonten) bezahlt werden. Für jeden Gebäudeteil sollte demzufolge ein separates Konto angelegt werden: Auf das 1. Konto werden dann die Eigenmittel und auf das 2. Konto die Darlehensmittel eingezahlt.

Hinweis | Die nicht direkt zuordenbaren Kosten (z.B. Aushub der Baugrube) sollten vom Konto für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil bezahlt werden.

Reichen die Eigenmittel nicht aus, um die Baukosten der eigenen Wohnung zu finanzieren, müssen die Kredite aufgeteilt werden. Nach Möglichkeit sind getrennte Darlehen einzurichten.

Auch bei der Anschaffung eines Gebäudes liegt die Art der Finanzierung im Ermessen des Steuerpflichtigen. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (1.4.2009, Az. IX R 35/08) scheitert der Zuordnungszusammenhang, wenn die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist.

Die Folge: Der abziehbare Teil der Schuldzinsen ist grundsätzlich nach den Flächenanteilen aufzuteilen.

Sofern der Kaufpreis im Kaufvertrag allerdings auf die Wirtschaftsgüter aufgeteilt worden ist, ist dieser Maßstab steuerlich bindend, sofern er nicht missbräuchlich gebildet wurde. Die Schuldzinsen können somit im Verhältnis des Kaufpreises des vermieteten Teils zum gesamten Grundstück abgezogen werden.

2. Werbungskosten

Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen.

2.1 Schuldzinsen nach Verkauf

Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, können grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Auch auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen erkennt der Bundesfinanzhof (Urteil vom 8.4.2014, Az. IX R 45/13) grundsätzlich an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldungsich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung – wozu regelmäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört – bewegt.

2.2 Erhaltungsaufwand

Wenn an einem vermieteten Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt oder modernisiert wird, handelt es sich grundsätzlich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand.

Viele Immobilien können nicht unmittelbar nach dem Erwerb vermietet werden. Daher werden vielfach umfangreiche Maßnahmen vorgenommen, die nicht selten zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen und sich somit nicht im Jahr ihrer Bezahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten auswirken.

Dies gilt insbesondere für nachfolgende Fälle:

• Aufwendungen, die zur Herstellung der Funktions- und Betriebsbereitschaft geleistet werden.

• Beispiel: Bisher als Anwaltskanzlei genutzte Büroräume werden zu einer Arztpraxis umgebaut.

• Aufwendungen, die für eine Erweiterung des Gebäudes gezahlt werden.

• Beispiel: An einem Gebäude wird ein Anbau errichtet.

• Aufwendungen, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden, wesentlichen Verbesserung führen (sogenannte Standardhebung).

• Beispiel: Ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen und Fenster) führt zur Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswerts.

Beachten Sie | Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist dieser Aufwand auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich abzugsfähig.

Darüber hinaus sind für steuerliche Zwecke die anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten.

3. Steuerfalle anschaffungsnahe Herstellungskosten

Für steuerliche Zwecke werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn

• innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden,

• deren Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.

Zu den Aufwendungen gehören jedoch nicht die Aufwendungen für Erweiterungen (vgl. unter Punkt 2.2) sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie | Es sind sämtliche Baumaßnahmen in den Dreijahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zumindest nach Meinung der Finanzverwaltung zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, noch abgerechnet oder bezahlt sein.

Zwar sind klassische Schönheitsreparaturen (z.B. Tapezieren und Anstreichen der Wände) keine Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Fallen die Schönheitsreparaturen allerdings im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an, sind auch diese Kosten in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH-Urteil vom 25.8.2009, Az. IX R 20/08).

Wichtig | Damit der Werbungskostenabzug von üblichen Erhaltungsaufwendungen in diesen Fällen möglich ist, müssen diese Maßnahmen isoliert durchgeführt werden. Alternativ muss darauf geachtet werden, dass die 15 %- Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, zum Beispiel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Nach der (durchaus umstrittenen) Ansicht der Finanzverwaltung soll bei gemischt genutzten Gebäuden nicht vom Erwerb mehrerer Gebäudeteile auszugehen sein. Mit Ausnahme von Eigentumswohnungen ist bei der Berechnung der 15 %-Grenze vielmehr grundsätzlich auf das gesamte Gebäude abzustellen, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Beachten Sie | Soweit ersichtlich, ist zu dieser praxisrelevanten Frage derzeit kein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig. Es bleibt also abzuwarten, ob die Ansicht der Finanzverwaltung höchstrichterlich bestätigt werden wird. Anzumerken ist darüber hinaus, dass die gebäudebezogene Betrachtung nicht per se negativ sein muss. Es kommt hier – wie so oft im Steuerrecht – auf den Einzelfall an.

4. Handwerkerleistungen

Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gewährt der Fiskus eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Arbeitskosten (kein Material), maximal 1.200 EUR im Jahr.

Vermieter sollten hierbei jedoch beachten, dass diese Steuerermäßigung nur in Betracht kommt, soweit die Aufwendungen keine Werbungskosten darstellen, d.h., der Abzug von Werbungskosten hat insoweit Vorrang. Bei Aufwendungen, die sowohl die vermietete als auch die selbst genutzte Wohneinheit betreffen, muss eine sachgerechte Aufteilung erfolgen.

5. Leerstandszeiten

Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands der Mietimmobilie nur dann zu, wenn der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht hat.

Wenn Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leerstehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden, fordert die Rechtsprechung (u.a. BFH-Urteil vom 28.10.2008, Az. IX R 1/07), dass der endgültige Entschluss, dieses Objekt zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt wird. Hervorzuheben ist, dass sich ein Steuerpflichtiger noch nicht endgültig zur Einkünfteerzielung entschieden hat, wenn er alternativ auch einen Verkauf des Objekts erwägt.

Anders ist der Fall jedoch zu beurteilen, wenn es sich um einen Leerstand nach vorangegangener Vermietung handelt. Auch wenn der Steuerpflichtige die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet, ist hier regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange er sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht.

Aber auch hier ist Vorsicht geboten, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofs (11.12.2012, Az. IX R 9/12) zeigt. Dass der Steuerpflichtige den Maklerauftrag im Streitfall vorrangig zur Veräußerung der Wohnung erteilt hatte und er die Wohnung auch in selbst geschalteten Anzeigen als Verkaufsobjekt bewarb, wertete der Bundesfinanzhof nämlich als Beweisanzeichen für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht.

Zudem ist dem Steuerpflichtigen – je länger der Leerstand andauert – zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen.

6. Einkünfteerzielungsabsicht
bei Ferienwohnungen

Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit selbst bei Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume davon auszugehen, dass keine Liebhaberei vorliegt, sofern die Wohnungen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden.

Haben sich die Eigentümer allerdings die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose überprüft werden. In diesen Fällen kommt es nicht darauf an, ob das Eigennutzungsrecht tatsächlich ausgeübt wird (BFH-Urteil vom 16.4.2013, Az. IX R 26/11).

7. Verbilligte Vermietung
an Angehörige

Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige schauen die Finanzbeamten regelmäßig ganz genau hin. Werden gewisse Spielregeln eingehalten, können die Werbungskosten nämlich in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wohingegen nur geringe Mieteinnahmen zu versteuern sind.

Beachten Sie | Verträge unter nahen Angehörigen müssen klar und eindeutig formuliert sein. Zudem müssen sie wie vereinbart durchgeführt werden.

Die Vermietung gilt bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich auf jedem denkbaren Wege ermittelt werden und ist notfalls zu schätzen. Erfolgt der Vergleich anhand des örtlichen Mietspiegels und enthält dieser Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert als ortsüblich anzusetzen.

8. Grundsteuererlass

Bleiben die Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurück, können Vermieter eventuell Grundsteuer sparen. Bei Mietausfällen besteht nämlich die Möglichkeit, einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer zu stellen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % vorgesehen.

Beachten Sie | Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt und ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Eine Fristverlängerung ist ausgeschlossen.

Zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks

| Erwirbt der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück zum Zwecke der Vermietung, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das sich in seiner Entscheidung insbesondere mit den Ausnahmetatbeständen beschäftigt hat. |

Eine Einigung der Vertragsparteien ist zu berücksichtigen, wenn es sich um eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung handelt. Demgegenüber ist der Aufteilungsmaßstab nicht zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Aufteilung bestehen. Ist dies der Fall, darf das Finanzamt schätzen.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg können nennenswerte Zweifel an der Aufteilung der Vertragsparteien nicht allein deshalb bejaht werden, weil der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil geringer ist als der amtliche Bodenrichtwert. Denn auch dieser Wert ist nur eine Schätzungsgrundlage.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist inzwischen die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Dieser wird sich in der Revision insbesondere mit folgenden zentralen Fragen beschäftigen müssen:

• Kann ein deutliches Unterschreiten des Bodenrichtwerts Zweifel an der Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag begründen?

• Bietet in diesem Zusammenhang die im Steuerrecht allgemein angewendete Wesentlichkeitsgrenze von 10 % einen Anhaltspunkt für eine „deutliche“ Wertabweichung?

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.2.2014, Az. 5 K 5012/12, Rev. BFH Az. IX R 12/14

Ausgewählte Steuerstrategien 2013/2014

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Darüber hinaus sind u.a. folgende Punkte zu beachten:

• Sofern in 2013 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung ist, dass es sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen handelt, das überwiegend Wohnzwecken dient.

• Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes tätigt, können zu Herstellungskosten führen, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern, kann es sich anbieten, etwaige Maßnahmen zu verschieben.

• Bei erheblichen Mietausfällen in 2013 besteht bis zum 31.3.2014 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

• In den letzten Monaten wurden mehrere Urteile des Bundesfinanzhofs zur Einkünfteerzielungsabsicht bei (langjährigem) Leerstand von Mietimmobilien veröffentlicht. Die Urteile zeigen eines ganz deutlich: Um die Vermietungsabsicht belegen zu können, ist Beweisvorsorge das oberste Gebot. Können Anzeigen in Zeitungen und/oder die Beauftragung eines Maklers nachgewiesen werden, sind etwaige Verluste zwar nicht per se gerettet, die Chancen steigen jedoch.