Steuerberaterin Margit Schunke

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27. Mai 2015
von MargitSchunke
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Steuertipps rund um die vermietete Immobilie



Für Vermieter

Steuertipps rund um die vermietete Immobilie

| Spätestens seit der Finanzkrise zählen Sachwerte, insbesondere Immobilien, zu den beliebtesten Anlageprodukten. Aber auch der historisch niedrige Zinssatz ist ein Grund dafür, dass immer mehr Steuerpflichtige eine Immobilie erwerben und im Anschluss vermieten. Hier gilt es, die steuerlichen Regelungen zu beachten, um mögliche Steuernachteile zu vermeiden. Die Sonderausgabe bietet einen kompakten Überblick und gibt Steuertipps vom Erwerb bis zum Verkauf der Mietimmobilie. |

6. November 2014
von MargitSchunke
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Zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks

| Erwirbt der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück zum Zwecke der Vermietung, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das sich in seiner Entscheidung insbesondere mit den Ausnahmetatbeständen beschäftigt hat. |

Eine Einigung der Vertragsparteien ist zu berücksichtigen, wenn es sich um eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung handelt. Demgegenüber ist der Aufteilungsmaßstab nicht zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Aufteilung bestehen. Ist dies der Fall, darf das Finanzamt schätzen.

8. Januar 2014
von MargitSchunke
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Einkunftserzielungsabsicht: Suche nach Mietern oder Käufern ist schädlich

Wird eine eigengenutzte Immobilie sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung angeboten, spricht dies gegen den endgültigen Entschluss, aus dem Objekt Vermietungseinkünfte zu erzielen, so der Bundesfinanzhof.

 

Der Streitfall

 

Im entschiedenen Fall wurde das gerade fertiggestellte Einfamilienhaus von einem Ehepaar – entgegen der ursprünglichen Absicht – nicht gemeinsam bezogen. Sie beschlossen, das Haus zu vermieten oder zu verkaufen und bemühten sich intensiv um einen Käufer oder Mieter. Bis dahin wurde das Objekt vom Mann behelfsmäßig genutzt, um sich nach der Trennung von der Gattin die Miete für eine Wohnung zu sparen und die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten.

7. Januar 2014
von MargitSchunke
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Schuldzinsenabzug auch beim Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist

Der Bundesfinanzhof hat in 2012 entschieden, dass Schuldzinsen grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen zu tilgen. Dies gilt nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen auch dann, wenn die Veräußerung nach Ablauf des 10-jährigen Spekulationszeitraums erfolgte.

 

In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall erfolgte die Veräußerung der Mietimmobilie innerhalb der 10-jährigen privaten Veräußerungsfrist. Ob ein Abzug auch nach Ablauf dieser Frist zulässig ist, ließ der Bundesfinanzhof offen.

 

13. Dezember 2013
von MargitSchunke
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Steuerliche Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte

Das Bundesfinanzministerium hat zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausführlich Stellung bezogen. Im Vergleich zu dem Schreiben aus dem Jahr 1998 ergibt sich eine Änderung u.a. beim entgeltlich bestellten Nießbrauch.

 

Entgeltlich bestellter Nießbrauch (Behandlung beim Nießbraucher)

 

Bei Nutzung durch Vermietung sind Einmalzahlungen für die Einräumung des Nießbrauchs als Werbungskosten im Zeitpunkt der Zahlung abzuziehen, sofern die Vorauszahlung für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren geleistet wird. Bei Vorausleistung für ein mehr als fünf Jahre geltendes Nießbrauchrecht ist die Vorauszahlung gleichmäßig auf den Zeitraum zu verteilen, für den sie geleistet wird.

3. Dezember 2013
von MargitSchunke
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Ausgewählte Steuerstrategien 2013/2014

 

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

 

Darüber hinaus sind u.a. folgende Punkte zu beachten:

 

  • Sofern in 2013 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung ist, dass es sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen handelt, das überwiegend Wohnzwecken dient.

6. August 2013
von MargitSchunke
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Behandlung von Abschlussgebühren für Bausparverträge

Die Senatsverwaltung für Finanzen in Berlin hat darauf hingewiesen, dass die Abschlussgebühren für Bausparverträge Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ein hinreichend enger zeitlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang mit einem konkreten Einkunftserzielungsobjekt besteht. Dies ist beispielsweise bei der Zwischenfinanzierung des Kaufpreises eines Gebäudes der Fall.

 

Nach dem aktuellen Erlass sind die Abschlussgebühren zu dem Zeitpunkt abgeflossen (und damit Werbungskosten), in dem sie geleistet werden. Die Möglichkeit einer etwaigen späteren Rückzahlung ist insoweit unbeachtlich.

 

Hinweis: Sind die Zahlungen als Werbungskosten anerkannt worden, so liegen bei einer Rückgewähr insoweit steuerpflichtige Einnahmen vor (SenFin Berlin, Erlass vom 7.3.2013, Az. S 2253-1/2012-3).

8. Juli 2013
von MargitSchunke
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Werbungskosten auch bei veruntreuter Instandhaltungsrücklage

Veruntreute Instandhaltungsrücklagen durch den Hausverwalter können beim Vermieter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden – und zwar in dem Jahr, in dem er erstmals von der Entreicherung Kenntnis erlangt. Dies hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschieden.

 

In ihrer Entscheidung verweisen die Richter auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wonach Beiträge zur Instandhaltungsrücklage noch nicht mit der Einzahlung, sondern erst mit der Verausgabung durch den Verwalter Werbungskosten darstellen.

 

5. April 2013
von MargitSchunke
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Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Wohnungsleerstand

Zu der im Vermieter-Alltag bedeutsamen Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als (vorab entstandene) Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hat der Bundesfinanzhof in vier Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert.

Danach können Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

Hinweis: Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen.

4. April 2013
von MargitSchunke
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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15 %-Grenze gilt für das Gebäude

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin hat jüngst einige Zweifelsfragen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten beantwortet. Dabei ist sie auch auf die Frage eingegangen, ob bei der 15 %-Grenze auf das gesamte Gebäude oder die einzelnen Gebäudeteile abzustellen ist.

Zum Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Demzufolge können diese Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.