Inhaltsverzeichnis der Sonderausgabe zum Jahresende 2024:
Zum Anfang
Für alle Steuerpflichtigen
Änderungen durch die Grundsteuer-Reform ab 2025
| In den vergangenen Wochen und Monaten haben viele Immobilien-Eigentümer vom Finanzamt den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts und den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags für ihren Grundbesitz erhalten. Ab 1.1.2025 wird die Grundsteuer dann auf Grundlage der neuen Regeln und der neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. |
Die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die Ermittlung ist vergleichsweise einfach: Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz, der von der Stadt bzw. der Gemeinde neu festgelegt wird, multipliziert.
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Beispiel
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Der Grundsteuermessbetrag beträgt 270 EUR. Hat die jeweilige Gemeinde nun einen neuen Hebesatz von 480 % beschlossen, ergibt sich daraus eine Jahres-Grundsteuer i. H. von 1.296 EUR.
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Weiterführende Hinweise zur neuen Grundsteuer hat das Bundesfinanzministerium unter www.iww.de/s8767 in einem Fragen-Antworten-Katalog zusammengestellt.
Hintergrund und Ausblick
Der Gesetzgeber musste die Grundsteuer reformieren, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Vorschriften als verfassungswidrig eingestuft hat. Im Rahmen der Reform hatten die jeweiligen Bundesländer aufgrund einer Öffnungsklausel im Grundgesetz die Möglichkeit, eigene länderspezifische Regelungen zu entwickeln. Davon haben beispielsweise Baden-Württemberg und Bayern Gebrauch gemacht.
Beachten Sie | Doch auch die neuen Grundsteuermodelle werden mitunter kritisiert bzw. es werden verfassungsrechtliche Zweifel geltend gemacht. Ob dies jedoch zutreffend ist, wird wohl (erneut) das Bundesverfassungsgericht entscheiden müssen.
Zum Anfang
Steuerung von Ausgaben im privaten Bereich
| Im Privatbereich kommt es vor allem auf die persönlichen Verhältnisse an, ob Ausgaben vorgezogen oder in das Jahr 2025 verlagert werden sollten. Eine Verlagerung kommt bei Sonderausgaben (z. B. Spenden) oder außergewöhnlichen Belastungen (z. B. Arzneimittel) in Betracht. Bei außergewöhnlichen Belastungen sollte man die zumutbare Eigenbelastung im Blick haben, deren Höhe vom Gesamtbetrag der Einkünfte, Familienstand und der Kinderanzahl abhängt. |
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PRAXISTIPP | Ist abzusehen, dass die zumutbare Eigenbelastung in 2024 nicht überschritten wird, sollten offene Rechnungen (nach Möglichkeit) erst in 2025 beglichen werden. Ein Vorziehen lohnt sich, wenn in 2024 bereits hohe Aufwendungen getätigt wurden.
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In die Überlegungen sind auch vorhandene Verlustvorträge einzubeziehen, die Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen eventuell wirkungslos verpuffen lassen.
Ist der Höchstbetrag bei Handwerkerleistungen (20 % der Lohnkosten, maximal 1.200 EUR) erreicht, sollten Rechnungen nach Möglichkeit erst in 2025 beglichen werden. Dasselbe gilt, wenn in 2024 z. B. wegen Verlusten aus einer selbstständigen Tätigkeit keine Einkommensteuer anfällt. Denn dann kann kein Abzug von der Steuerschuld vorgenommen werden. Ein Vor- oder Rücktrag der Steuerermäßigung ist nicht möglich.
Bei Handwerkerleistungen können Vorauszahlungen nur steuerlich berücksichtigt werden, wenn sie marktüblich sind. Eine Anzahlung ohne Rechnung und ohne Aufforderung des Leistungserbringers ist dies nicht (FG Düsseldorf, Urteil vom 18.7.2024, Az. 14 K 1966/23 E).
Zum Anfang
Für Vermieter
Wichtige Steueraspekte bei Mietimmobilien
| Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also z. B. auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten: |
Größerer Erhaltungsaufwand
Sofern in 2024 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Die Verteilung ist zulässig für Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Aufwendungen wirken sich dann „nur“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.
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PRAXISTIPP | Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern, kann es ratsam sein, die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen zu unterschreiten.
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Verbilligte Vermietung
Gerade wenn eine Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen wird, liegt das Entgelt häufig unterhalb der ortsüblichen Miete. Um sich in diesen Fällen dennoch den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, sind folgende Punkte zu beachten:
- Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
- Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
- Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.
Beachten Sie | Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.
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MERKE | Durch den fortschreitenden Mietniveauanstieg muss die Grenze von 66 % im Auge behalten werden. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete angepasst werden, um den vollen Werbungskostenabzug weiter zu sichern.
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Zum Anfang
Für Kapitalanleger
Freistellungsaufträge, Verlustverrechnung und Vorabpauschale bei Investmentfonds
| Kapitalanleger sollten ihre erteilten Freistellungsaufträge dahin gehend überprüfen, ob die vom Steuerabzug freigestellten Beträge noch optimal aufgeteilt sind oder ob eine neue Aufteilung sinnvoll erscheint. |
Der Sparer-Pauschbetrag (1.000 EUR bzw. 2.000 EUR bei zusammenveranlagten Ehegatten) wird von den Banken beim Steuerabzug nicht automatisch berücksichtigt. Hierzu ist es erforderlich, dass ein Freistellungsauftrag erteilt wird. Dieser kann nicht nur über die gesamte Höhe des Sparer-Pauschbetrags erteilt, sondern auch auf mehrere Kreditinstitute aufgeteilt werden.
Verlustverrechnung
Hat ein Anleger bei einer Bank einen Verlust erzielt und bei einer anderen Bank positive Einkünfte erwirtschaftet, ist eine Verrechnung zwischen den Banken nicht möglich. In diesen Fällen gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten.
Wird von dem Kapitalanleger nichts veranlasst, trägt die Bank den Verlust auf das nächste Jahr vor. Stellt der Steuerpflichtige hingegen bis zum 15.12. des jeweiligen Jahres bei dem Kreditinstitut, bei dem sich der Verlustverrechnungstopf befindet, einen Antrag auf Verlustbescheinigung, kann er bei der Einkommensteuerveranlagung eine Verlustverrechnung vornehmen. Der Verlust wird dann aus dem Verrechnungstopf der Bank herausgenommen.
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MERKE | Verluste aus der Veräußerung von Aktien dürfen nicht mit anderen positiven Einkünften aus Kapitalvermögen ausgeglichen werden, sondern nur mit Gewinnen, die aus der Veräußerung von Aktien entstehen. Zur Rechtmäßigkeit dieser Beschränkung ist seit über drei Jahren ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig (Az. 2 BvL 3/21).
Und auch bei der Verlustverrechnungsbeschränkung bei Termingeschäften (§ 20 Abs. 6 S. 5 Einkommensteuergesetz) ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Der Bundesfinanzhof hat in einem Aussetzungsverfahren erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit geäußert (BFH, Beschluss vom 7.6.2024, Az. VIII B 113/23). Zudem ist die Revision (BFH: Az. VIII R 11/24) in einem Hauptverfahren anhängig.
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Vorabpauschale bei Investmentfonds
Wer in Investmentfonds (beispielsweise ETFs = Exchange-Traded Funds) investiert, sollte am 2.1.2025 für genügend Liquidität auf dem Verrechnungskonto sorgen. Denn an diesem Tag wird die Vorabpauschale fällig.
Hintergrund
Die Vorabpauschale ist nach § 18 Abs. 1 des Investmentsteuergesetzes (InvStG) der Betrag, um den die Ausschüttungen eines Investmentfonds innerhalb eines Kalenderjahres den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten. Die Vorabpauschale gilt beim Kapitalanleger am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres als zugeflossen (§ 18 Abs. 3 InvStG).
Der Basiszins ist aus der langfristig erzielbaren Rendite öffentlicher Anleihen abzuleiten. Dabei ist auf den Zinssatz abzustellen, den die Deutsche Bundesbank anhand der Zinsstrukturdaten jeweils auf den ersten Börsentag des Jahres errechnet.
Das Bundesfinanzministerium muss den maßgebenden Zinssatz im Bundessteuerblatt veröffentlichen. Der Basiszins zur Berechnung der Vorabpauschale für 2024 beträgt 2,29 % (BMF-Schreiben vom 5.1.2024, Az. IV C 1 – S 1980-1/19/10038 :008) und gilt damit für die am ersten Werktag des Jahres 2025 für das Jahr 2024 zu ermittelnde Vorabpauschale.
Beachten Sie | Ob es infolge der Vorabpauschale tatsächlich zu einer Steuerbelastung kommt, hängt von mehreren Faktoren ab, beispielsweise ist ein erteilter Freistellungsauftrag zu berücksichtigen.
Eine Steuerbelastung setzt ferner vor-aus, dass der Basiszins positiv ist. Aufgrund des negativen Basiszinses für 2021 und für 2022 wurde insoweit auch keine Vorabpauschale erhoben.
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Für Unternehmer
Ab 2025: Unternehmen müssen E-Rechnungen empfangen können
| Für nach 2024 ausgeführte Umsätze ist eine wichtige Neuregelung zu beachten: Die obligatorische elektronische Rechnung (kurz E-Rechnung) bei Umsätzen zwischen inländischen Unternehmern (inländische B2B-Umsätze). Das führt dazu, dass Unternehmen ihre Prozesse ändern bzw. neu strukturieren müssen. |
Nach der Neufassung des § 14 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist eine E-Rechnung eine Rechnung, die in einem strukturierten elektronischen Format ausgestellt, übermittelt und empfangen wird und eine elektronische Verarbeitung ermöglicht.
Beachten Sie | Für die Ausstellung von E-Rechnungen sind nach den Vorgaben des § 27 UStG Übergangsregeln nutzbar: Der allgemeine Übergangszeitraum beträgt zwei Jahre (Pflicht somit ab 2027). Drei Jahre gelten für Unternehmer mit einem Gesamtumsatz von bis zu 800.000 EUR im Jahr 2026.
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MERKE | Hinsichtlich des Empfangs einer E-Rechnung gilt keine Übergangsregelung, er ist somit vom 1.1.2025 an durch den Rechnungsempfänger zu gewährleisten. Für den Empfang reicht die Bereitstellung eines E-Mail-Postfachs aus.
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Maßnahmen für Gewerbetreibende und Freiberufler
| Buchführungspflichtige Unternehmer erreichen eine Gewinnverschiebung bei der Bilanzierung z. B. dadurch, dass sie Lieferungen erst später ausführen oder anstehende Reparaturen und Beratungsleistungen vorziehen. Erfolgt die Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschussrechnung, reicht zur Gewinnverlagerung die Steuerung der Zahlungen über das Zu- und Abflussprinzip. Dabei ist die 10-Tage-Regel zu beachten, wonach regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben innerhalb dieser Frist nicht dem Jahr der Zahlung, sondern dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzurechnen sind. |
Investitionsabzugsbetrag
Für die künftige (Investitionszeitraum von drei Jahren) Anschaffung oder Herstellung von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (z. B. Maschinen) kann ein Investitionsabzugsbetrag (IAB) von bis zu 50 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gewinnmindernd geltend gemacht werden (§ 7g Einkommensteuergesetz (EStG)).
Da diese Steuerstundungsmöglichkeit vor allem Investitionen von kleinen und mittleren Betrieben erleichtern soll, darf der Gewinn 200.000 EUR nicht überschreiten. Eine weitere Voraussetzung ist, dass das Wirtschaftsgut mindestens bis zum Ende des dem Wirtschaftsjahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Wirtschaftsjahres vermietet oder in einer Betriebsstätte des Betriebes ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt wird.
Werden bis zum Ende des Investitionszeitraums keine (ausreichenden) begünstigten Investitionen getätigt, sind insoweit noch vorhandene IAB bei der Steuerfestsetzung zinswirksam rückgängig zu machen, bei der der Abzug vorgenommen wurde.
Sonderabschreibungen
Für abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens ist zudem eine Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 EStG möglich, wenn die Gewinngrenze von 200.000 EUR im Jahr, das der Investition vorangeht, nicht überschritten wird. Die Sonderabschreibung kann neben der normalen Abschreibung geltend gemacht werden und betrug bisher bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Durch das Wachstumschancengesetz (BGBl I 2024, Nr. 108) wurde dieser Prozentsatz für Wirtschaftsgüter, die ab 2024 angeschafft oder hergestellt werden, auf 40 % erhöht.
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MERKE | Die Sonderabschreibung ist zeitlich auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung und die folgenden vier Jahre begrenzt und kann variabel auf diese fünf Jahre verteilt werden. Es ist weder erforderlich, dass in jedem der fünf Jahre Sonderabschreibungen vorgenommen werden, noch, dass der Höchstbetrag (40 %) ausgereizt wird.
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Check der Überentnahmen
Werden Überentnahmen getätigt, ist ein Teil der betrieblichen Schuldzinsen nicht als Betriebsausgaben abziehbar. Eine Überentnahme ist nach § 4 Abs. 4a S. 2 EStG der Betrag, um den die Entnahmen die Summe des Gewinns und der Einlagen des Wirtschaftsjahres übersteigen.
6 % dieser Überentnahmen sind als nicht abziehbare Betriebsausgaben zu behandeln. Überentnahmen der Vorjahre werden zu den laufenden Überentnahmen addiert. Unterentnahmen der Vorjahre werden von den laufenden Überentnahmen abgezogen. Zinsen bis zu 2.050 EUR (Sockelbetrag) sind uneingeschränkt abziehbar. Ausgenommen sind Schuldzinsen, die aus Darlehen zur Finanzierung von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens resultieren.
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MERKE | Durch eine Einlage kann eine Überentnahme mitunter verhindert werden. Die kurzfristige Einlage von Geld stellt aber einen Gestaltungsmissbrauch dar, wenn sie nur dazu dient, die Hinzurechnung zu umgehen. Dies hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 21.8.2012, Az. VIII R 32/09) in einem Fall entschieden, in dem ein Steuerpflichtiger seinem betrieblichen Girokonto jeweils kurz vor Jahresende fremdfinanzierte Geldmittel zuführte, die er kurze Zeit nach dem Jahreswechsel wieder entnahm. Die Einzahlungen dienten nur dazu, die Hinzurechnung nach § 4 Abs. 4a EStG zu vermeiden.
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Künstlersozialabgabe bleibt 2025 stabil
| Der Abgabesatz zur Künstlersozialversicherung wird auch in 2025 bei 5,0 % liegen. Eine entsprechende Verordnung wurde kürzlich im Bundesgesetzblatt (BGBl I 2024, Nr. 274) verkündet. |
Grundsätzlich gehören alle Unternehmen, die durch ihre Organisation, besondere Branchenkenntnisse oder spezielles Know-how den Absatz künstlerischer Leistungen am Markt fördern oder ermöglichen, zum Kreis der künstlersozialabgabepflichtigen Personen. Weitere Informationen zur Abgabepflicht und -freiheit erhalten Sie unter www.kuenstlersozialkasse.de.
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Für GmbH-Geschäftsführer
Offenlegung der Jahresabschlüsse für 2023: Der Countdown läuft
| Offenlegungspflichtige Gesellschaften (insbesondere AG, GmbH und GmbH & Co. KG) müssen ihre Jahresabschlüsse der das Unternehmensregister führenden Stelle elektronisch zur Einstellung in das Unternehmensregister übermitteln. Die Unterlagen sind spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag des Geschäftsjahrs zu übermitteln, auf das sie sich beziehen. Das bedeutet: Ist das Geschäftsjahr das Kalenderjahr, gilt für den Jahresabschluss 2023 somit der 31.12.2024. |
Beachten Sie | Rechnungslegungsunterlagen sind erst mit einem Geschäftsjahresbeginn nach dem 31.12.2021 zur Einstellung in das Unternehmensregister zu übermitteln. Vorherige Geschäftsjahre sind weiterhin im Bundesanzeiger einzureichen und dort offenzulegen. Weitere Informationen erhalten Sie unter www.publikations-plattform.de.
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MERKE | Kleinstkapitalgesellschaften (nach § 267a Handelsgesetzbuch) müssen nur ihre Bilanz (keinen Anhang und keine Gewinn- und Verlustrechnung) einreichen. Zudem können sie ihre Publizitätsverpflichtung durch Offenlegung oder dauerhafte Hinterlegung erfüllen. Hinterlegte Bilanzen sind nicht unmittelbar zugänglich; auf Antrag werden sie kostenpflichtig an Dritte übermittelt.
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Kommt das jeweilige Unternehmen seiner Pflicht zur Offenlegung nicht rechtzeitig oder nicht vollständig nach, leitet das Bundesamt für Justiz ein Ordnungsgeldverfahren ein. Informationen zum Ablauf des Ordnungsgeldverfahrens erhalten Sie unter www.iww.de/s11622.
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Für GmbH-Gesellschafter
Änderungsbedarf bei Verträgen überprüfen
| Wie in jedem Jahr sollten zwischen GmbH und (beherrschenden) Gesellschafter-Geschäftsführern getroffene Vereinbarungen auf ihre Fremdüblichkeit und Angemessenheit hin überprüft werden. Die entsprechende Dokumentation mindert das Risiko einer verdeckten Gewinnausschüttung. Sollen neue Vereinbarungen getroffen oder bestehende verändert werden, ist dies zeitnah schriftlich zu fixieren. Vertragsinhalte wirken sich bei beherrschenden Gesellschaftern nämlich steuerlich nur aus, wenn sie im Voraus getroffen und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. |
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Für Arbeitgeber
Mindestlohn und Minijob: Erhöhte Werte ab 2025
| Derzeit gilt in Deutschland ein Mindestlohn von 12,41 EUR pro Stunde. Nach der „Vierten Mindestlohnanpassungsverordnung“ (BGBl I 2023, Nr. 321) sind ab dem 1.1.2025 dann 12,82 EUR relevant. Die Erhöhung hat auch Auswirkungen auf die Minijob-Grenze (derzeit 538 EUR monatlich), da diese an den Mindestlohn „gekoppelt“ ist. |
Beachten Sie | Die Geringfügigkeitsgrenze bezeichnet das monatliche Arbeitsentgelt, das bei einer Arbeitszeit von zehn Wochenstunden zum Mindestlohn nach § 1 Abs. 2 S. 1 des Mindestlohngesetzes erzielt wird. Sie wird berechnet, indem der Mindestlohn mit 130 vervielfacht, durch drei geteilt und auf volle EUR aufgerundet wird.
Das heißt: Bei einem Mindestlohn von 12,82 EUR ergibt sich ab dem 1.1.2025 eine Geringfügigkeitsgrenze von 556 EUR (12,82 EUR × 130 ÷ 3).
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Steuerfreie Inflationsausgleichsprämie noch bis Ende 2024 möglich
| Arbeitgeber können ihren Arbeitnehmern noch bis zum 31.12.2024 eine Inflationsausgleichsprämie von bis zu 3.000 EUR zuwenden und das steuer- und beitragsfrei. |
Die freiwillige Inflationsausgleichsprämie kann nach § 3 Nr. 11c Einkommensteuergesetz (EStG) vom 26.10.2022 bis zum 31.12.2024 gewährt werden.
Beachten Sie | Bei den 3.000 EUR handelt es sich um einen steuerlichen Freibetrag, der auch in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt werden kann.
Begünstigt sind auch Zahlungen an Minijobber. Da die Zahlung steuer- und beitragsfrei ist, wird sie nicht auf die Minijobgrenze angerechnet.
Die Zahlungen des Arbeitgebers müssen nach Maßgabe des § 8 Abs. 4 EStG zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn erfolgen.
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Für Arbeitnehmer
Maßnahmen zum Jahreswechsel 2024/2025
| Für Arbeitnehmer kann es vorteilhaft sein, berufsbezogene Ausgaben oder variable Gehaltsbestandteile vorzuziehen oder in das nächste Jahr zu verlagern. Maßgebend ist grundsätzlich das Zu- und Abflussprinzip. |
Beachten Sie | Sofern die Werbungskosten insgesamt unter dem Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1.230 EUR liegen werden, sollten noch ausstehende Aufwendungen (zum Beispiel für Fachliteratur oder Arbeitsmittel) nach Möglichkeit in das Jahr 2025 verschoben werden.
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PRAXISTIPP | Spätestens zum Jahresende 2024 sollten Arbeitgeber und Belegschaft prüfen, ob die vielseitigen Möglichkeiten von steuerfreien und begünstigten Lohnbestandteilen optimal ausgeschöpft wurden. Darunter fallen auch Sachbezüge (monatliche Freigrenze von 50 EUR) oder der Rabattfreibetrag von 1.080 EUR (jährlich) für vom Betrieb angebotene Waren.
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Für alle Steuerpflichtigen
Die neue und alte Grundsteuer im Überblick
| Die Reform der Grundsteuer betrifft jeden Bürger egal ob es sich um Eigentümer oder Mieter handelt. Und Fakt ist auch, dass die Neubewertung der über 35 Millionen Grundstücke zu einer echten Herkulesaufgabe werden wird. Grund genug, das alte und neue Prozedere bei der Berechnung der Grundsteuer vorzustellen. |
1. Derzeitige Berechnung
Nach der aktuellen Rechtslage sind Einheitswerte neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Dabei ist folgende Formel relevant:
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Berechnungsformel
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Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz
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1.1 Einheitswert
Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den „alten“ Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964. In den „neuen“ Bundesländern gilt sogar der 1.1.1935. Die Einheitswerte werden von den Finanzämtern festgesetzt.
Beachten Sie | Die Vorgabe, alle sechs Jahre eine erneute Hauptfeststellung durchzuführen, wurde nicht bzw. nie umgesetzt.
Einheitswerte werden unter gewissen Voraussetzungen neu festgestellt. Zu unterscheiden sind insbesondere:
- Artfortschreibung (Beispiel: aus einem Einfamilienhaus entsteht durch Umbau ein Zweifamilienhaus),
- Zurechnungsfortschreibung (Beispiel: Eigentümerwechsel),
1.2 Grundsteuermesszahl
Wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert, erhält man den Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahlen sind Tausendsätze. Sie hängen u. a. davon ab, ob es sich um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt.
1.3 Grundsteuerhebesatz
Auf den Grundsteuermessbetrag wird dann der von der Gemeinde festgelegte Grundsteuerhebesatz angewandt.
Es werden zwei Arten unterschieden:
- Grundsteuer A (agrarisch für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) sowie
- Grundsteuer B (baulich für bebaute oder bebaubare Grundstücke).
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Berechnungsbeispiel
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Der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert für ein Einfamilienhaus beträgt 30.000 EUR. In der Variante 1 befindet sich die Immobilie in Selm (Hebesatz = 825 %). In der Variante 2 in Mettmann (Hebesatz = 480 %).
Die Grundsteuermesszahl beträgt 2,6 Promille, sodass sich ein Grundsteuermessbetrag von 78 EUR ergibt.
In der Variante 1 (Selm) müssen Eigentümer somit Grundsteuer in Höhe von 643,50 EUR im Jahr bezahlen.
In der Variante 2 (Mettmann) sind es hingegen nur 374,40 EUR.
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MERKE | Das Beispiel zeigt, dass der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde enorme Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer hat.
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2. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 jedenfalls seit Beginn 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, die nicht ausreichend gerechtfertigt sind.
Beachten Sie | Das Bundesverfassungsgericht musste nur zur Bewertung in den „alten“ Bundesländern entscheiden. Die Urteilsgründe gelten aber erst Recht für das Beitrittsgebiet, da hier auf den 1.1.1935 abgestellt wird.
Das Bundesverfassungsgericht hatte dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung spätestens bis zum 31.12.2019 gesetzt. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die beanstandeten Regelungen aber noch für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024, angewandt werden.
Beachten Sie | Die lange Übergangsregelung ist dem enormen administrativen Aufwand geschuldet. Denn es müssen bundesweit mehr als 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.
3. Gesetzliche Neuregelung im Überblick
Ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Kommunen nach neuen Regeln erhoben. Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgt bereits auf den Stichtag 1.1.2022.
Beachten Sie | Die nächste darauffolgende Hauptfeststellung wird dann auf den 1.1.2029 erfolgen. Es ist somit von einem siebenjährigen Hauptfeststellungszeitraum auszugehen.
Die Neuregelungen basieren auf drei Gesetzen, denen der Bundestag und Bundesrat in 2019 zugestimmt haben:
- Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts,
- Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung,
- Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes.
Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff „Einheitswert“ wird durch den Begriff „Grundsteuerwert“ ersetzt.
Neu ist insbesondere, dass die Grundstücke nach einem wertabhängigen Modell bewertet werden, wobei es vor allem auf folgende Faktoren ankommt:
- Wert des Bodens (Bodenrichtwert),
- Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete,
Beachten Sie | Nach der Grundgesetzänderung haben die Bundesländer die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen zu treffen (sogenannte Öffnungsklausel).
4. Öffnungsklausel für die Bundesländer
Bayern hat schon früh im Gesetzgebungsverfahren angekündigt, die Grundsteuer wertunabhängig nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben zu wollen.
Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg ein eigenständiges Landesgesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Dabei handelt es sich um ein modifiziertes Bodenwertmodell, das im Kern auf zwei Kriterien basiert: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Eine Modifizierung erfolgt anschließend bei Anwendung der Steuermesszahl: Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt ein Abschlag in Höhe von 30 %.
Auch Hamburg strebt einen eigenen Weg an und will dabei sowohl die Fläche als auch die Lage des Grundstücks berücksichtigen. Niedersachsen erwägt ein Modell, das auf dem Flächenmodell aufbaut und kommunale Lagefaktoren bei der Berechnung mit einfließen lässt.
Das Saarland will das Bundesmodell zwar weitgehend übernehmen. Die Öffnungsklausel soll aber dennoch genutzt werden. Auch Sachsen und Hessen planen dem Vernehmen nach mit einer Öffnungsklausel.
Demgegenüber gibt es in Schleswig-Holstein, Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg Bestrebungen, das wertabhängige Konzept des Bundes zu übernehmen.
Zu den Plänen in Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern gibt es noch keine belastbaren Informationen.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf das wertabhängige Modell (Bundesmodell).
5. Das zählt zum Grundvermögen
Zum Grundvermögen gehören nach § 243 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG):
- der Grund und Boden, das Gebäude, sonstige Bestandteile und das Zubehör,
- das Wohnungseigentum und das Teileigentum,
- das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.
5.1 Unbebaute Grundstücke
Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (Fläche x Bodenrichtwert).
Hiermit wurde also eine fortschreitend wertabhängige Komponente eingeführt, denn die Bodenrichtwerte sind auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.2022, 1.1.2029 etc.) aktualisiert zu ermitteln.
5.2 Bebaute Grundstücke
Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind nach § 249 BewG folgende Grundstücksarten zu unterscheiden:
- gemischt genutzte Grundstücke und
- sonstige bebaute Grundstücke.
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MERKE | Es hängt von der Grundstücksart ab, ob das Ertragswert- oder Sachwertverfahren gilt. Zudem hängt die Zuordnung der jeweiligen Steuermesszahl von der Grundstücksart ab.
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6. Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren
Nach § 250 Abs. 2 BewG werden folgende bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet:
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
Beachten Sie | Nach § 251 Abs. 1 BewG darf der für das bebaute Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.
Das typisierte Ertragswertverfahren stellt sich nach den §§ 252 bis 257 BewG schematisch wie folgt dar:
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Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren
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jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39 zum BewG)
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./.
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nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40 zum BewG)
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=
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jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)
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×
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Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anlage 37 zum BewG)
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=
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Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG)
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+
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abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 zum BewG)
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=
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Grundsteuerwert (§ 252 BewG)
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6.1 Ermittlung Rohertrag
Nach § 254 BewG ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in Anlage 39 zum BewG in Abhängigkeit von
• Bundesland,
• Gebäudeart,
• Wohnungsgröße und
• Baujahr des Gebäudes
angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der nach Mietniveaustufen differenzierten Zu- und Abschläge.
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MERKE | Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage/Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 EUR/Monat angesetzt.
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Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes werden die vorbezeichneten Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge (nach Teil II der Anlage 39 zum BewG) angepasst.
Es werden sechs Mietniveaustufen unterschieden:
- Mietniveaustufe 1: – 22,5 %
- Mietniveaustufe 2: – 10,0 %
- Mietniveaustufe 3: +/ 0 %
- Mietniveaustufe 4: + 10,0 %
- Mietniveaustufe 5: + 20,0 %
- Mietniveaustufe 6 und höher: + 32,5 %
Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 BewG in der aktuellen Fassung.
Derzeit befindet sich ein „Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz“ in der Pipeline (Regierungsentwurf vom 31.3.2021). Vorgesehen sind u. a. eine Anpassung/Erhöhung der sich aus Anlage 39 zum BewG ergebenden durchschnittlichen Nettokaltmieten und die Einführung einer neuen Mietniveaustufe 7 auf der Grundlage aktueller Daten des Statistischen Bundesamtes aus dem Mikrozensus 2018. Im Vergleich zu den oben aufgeführten Mietniveaustufen ergeben sich folgende Änderungen: Stufe 1: – 20 %, Stufe 6: + 30 %, Stufe 7: + 40 %.
6.2 Bewirtschaftungskosten
Für die Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis werden pauschalierte Bewirtschaftungskosten in % des Rohertrags des Grundstücks nach § 254 BewG abgezogen. Die Prozentsätze ergeben sich in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Die für die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigende Restnutzungsdauer ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 38 zum BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 253 Abs. 2 S. 3 BewG).
Nach dem Regierungsentwurf soll sich die Alterswertberechnung bzw. Restnutzungsdauer nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt richten und nicht nach dem Bewertungsstichtag.
6.3 Vervielfältiger
Der Reinertrag des Grundstücks ist mit dem sich aus Anlage 37 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 253 Abs. 2 S. 2 BewG). Bei der Bewertung gelten nach § 256 Abs. 1 S. 2 BewG folgende Zinssätze:
- 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser
- 4 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen
- 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen
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MERKE | Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie beim Wohnungseigentum sind beim Zinssatz nach § 256 Abs. 2 und Abs. 3 BewG ggf. Abschläge vorzunehmen.
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7. Steuermesszahlen
Zur Ermittlung des Steuermessbetrags wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese wird als Promillesatz angegeben und beträgt für bebaute Grundstücke grundsätzlich 0,34 ‰ (§ 15 Abs. 1 GrStG). Wegen der erhöhten Nettokaltmieten soll der Promillesatz nach dem Regierungsentwurf auf 0,31 ‰ gesenkt werden.
Für bestimmte Wohngebäude ist nach § 15 GrStG eine Ermäßigung um 25 % vorgesehen. Dies gilt z. B. für Grundstücke, für die nach dem Wohnraumförderungsgesetz eine Förderzusage erteilt wurde. Weitere Ermäßigungstatbestände sind in § 15 GrStG aufgeführt.
8. Musterfall (Einfamilienhaus)
Folgende Parameter sollen gelten:
- Einfamilienhaus mit Garage in Werne, NRW, Stichtag der Bewertung: 1.1.2022
- Bodenrichtwert: 190 EUR/qm
- Wohnäche nach Wohnächenverordnung: 134 qm
- Jahresrohmiete Wohnäche – Wertverhältnisse 1.1.1964: 4,10 DM/qm pro Monat
- Jahresrohmiete Garage – Wertverhältnisse 1.1.1964: 25 DM pro Monat
- Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne: 665 %
Zunächst wird die Grundsteuer nach den alten Vorgaben ermittelt. Im Anschluss wird die neue Grundsteuer berechnet:
8.1 Grundsteuer (alt)
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Ermittlung des Einheitswerts (1.1.1964)
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Jahresrohmiete Wohnung (134 qm × 4,10 DM × 12)
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6.592 DM
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Jahresrohmiete Garage (Festwert 25 DM × 12)
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300 DM
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Gesamtjahresrohmiete
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6.892 DM
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Grundstückswert (Gesamtjahresrohmiete 6.892 DM × Vervielfältiger 11,8) Vervielfältiger gemäß Anlage 7 zum BewG, Gemeindegrößenklasse 4, Bauausführung A
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81.325 DM
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Einheitswert (gerundet auf volle 100 DM nach unten)
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81.300 DM
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Einheitswert in EUR lt. Einheitswertbescheid
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41.568 EUR
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Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
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Einheitswert
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41.568,00 EUR
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davon 38.346,89 EUR × Steuermesszahl 2,6 ‰
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99,70 EUR
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davon 3.221,11 EUR × Steuermesszahl 3,5 ‰
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11,27 EUR
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Summe Steuermessbetrag
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110,97 EUR
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Ermittlung Grundsteuer
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Messbetrag 110,97 EUR × Hebesatz (665 %)
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737,95 EUR
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8.2 Grundsteuer (neu)
linke Spalte (1): Zahlen nach derzeitigem Rechtsstand
rechte Spalte (2): Zahlen nach den Maßgaben des Regierungsentwurfs
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Ermittlung des Grundsteuerwerts
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EUR/qm (1)
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EUR/qm (2)
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gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I)
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6,03 EUR
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6,88 EUR
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Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 3 (0 %)
Zu-/Abschlag für Werne nach der Mietniveaustufe 2 (- 10 %)(Anlage 39 zum BewG, Teil II)
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0,00 EUR
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-0,69 EUR
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monatliche Nettokaltmiete
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6,03 EUR
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6,19 EUR
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jährlicher Rohertrag EFH (6,03/6,19 EUR × 134 qm × 12)
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9.696 EUR
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9.954 EUR
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jährlicher Rohertrag Garage (35 EUR × 12)
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420 EUR
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420 EUR
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Summe jährlicher Rohertrag
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10.116 EUR
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10.374 EUR
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Bewirtschaftungskosten (10.116/10.374 EUR × 18 %) Restnutzungsdauer 72 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren lt. Anlage 38 zum BewG
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1.820 EUR
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1.867 EUR
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jährlicher Reinertrag
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8.296 EUR
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8.507 EUR
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Vervielfältiger = 33,24 (Anlage 37 BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %, keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 EUR nicht übersteigt)
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Barwert des Reinertrags (8.296/8.507 EUR × 33,24)
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275.759 EUR
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282.773 EUR
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Bodenwert (506 qm × 190 EUR × 1,00); Umrechnungskoefzient 1,00
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96.140 EUR
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96.140 EUR
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Abgezinster Bodenwert (96.140 EUR × 0,1690) Abzinsungsfaktor nach Anlage 41 zum BewG, RND 72 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %
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16.247 EUR
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16.247 EUR
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Grundsteuerwert (abgezinster Bodenwert + Barwert des Reinertrags)
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292.006 EUR
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299.020 EUR
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Mindestwert (§ 251 BewG): Bodenwert 96.140 EUR × 75 % = 72.105 EUR; kein Ansatz, da niedriger als Grundsteuerwert
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Grundsteuerwert (Abrundung auf volle 100 EUR)
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292.000 EUR
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299.000 EUR
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Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
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Grundsteuerwert 292.000 EUR × Steuermesszahl 0,34 ‰
Grundsteuerwert 299.000 EUR × Steuermesszahl 0,31 ‰
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99,28 EUR
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92,69 EUR
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Ermittlung Grundsteuer
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Messbetrag 99,28/92,69 EUR × Hebesatz (665 %)
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660,21 EUR
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616,39 EUR
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FAZIT | Der Vergleich (alt: 737,95 EUR; neu: 660,21 bzw. 616,39 EUR) zeigt, dass sich wegen der herabgesetzten Steuermesszahlen nicht zwingend eine höhere Grundsteuer ergibt.
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9. Bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke maßgeblich. Im Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 258 Abs. 1 BewG). Eine schematische Übersicht zum typisierten (vereinfachten) Sachwertverfahren nach den §§ 258 bis 260 BewG enthält die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/11085 vom 25.6.2019).
10. Die neue Grundsteuer C
Nach § 25 Abs. 5 GrStG können Gemeinden aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt (Grundsteuer C). Betroffen sind unbebaute Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz Baureife nicht baulich genutzt werden. Dabei sollen Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, bei der Beurteilung der Baureife außer Betracht bleiben.
Beachten Sie | Die Gemeinde soll nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, ob eine besondere Nachfrage nach Bauland besteht und welche steuerliche Belastung den Grundstückseigentümern auferlegt werden soll.
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FAZIT | Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer soll sich nach den Vorstellungen des Gesetzgebers nicht verändern. Fest steht aber, dass einige Bürger mehr und andere weniger zahlen müssen. Verlierer und Gewinner stehen aber noch nicht fest. Denn dies hängt zum einen davon ab, ob das jeweilige Bundesland von der Öffnungsklausel Gebrauch machen wird. Zudem bleibt abzuwarten, ob bzw. welche Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden.
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Zum Anfang
| Weitere Steueranreize bei der Elektromobilität, Reform der Grundsteuer, Eindämmung von Share-Deals: Diese und weitere Aspekte durchlaufen derzeit die Gesetzesmaschinerie und sollen bis Ende des Jahres abgeschlossen sein. Die Förderung des Mietwohnungsneubaus ist dagegen schon in Kraft. Auf den folgenden Seiten erhalten Sie einen kompakten Überblick über wichtige Gesetzesänderungen/-vorhaben mit Stand vom 10.10.2019 (Redaktionsschluss). |
Kindergeld und Grundfreibetrag
Bereits im vergangenen Jahr wurden mit dem Familienentlastungsgesetz (BGBl I 2018, S. 2210) der Kinder- und Grundfreibetrag für 2020 angehoben.
Der Kinderfreibetrag steigt ab 1.1.2020 von derzeit 4.980 EUR (= 2.490 EUR je Elternteil) auf dann 5.172 EUR (bzw. 2.586 EUR je Elternteil).
Der steuerliche Grundfreibetrag, bis zu dessen Höhe keine Einkommensteuer gezahlt werden muss, wird ab 1.1.2020 von 9.168 EUR auf 9.408 EUR angehoben.
Beachten Sie | Auch der Unterhaltshöchstbetrag beträgt im nächsten Jahr 9.408 EUR.
Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau
Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4.8.2019 (BGBl I 2019, S. 1122) will der Gesetzgeber einen Anreiz bieten, damit Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment geschaffen werden. Als Anreiz dient eine Sonderabschreibung, die bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren beträgt. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur normalen/regulären Abschreibung abgeschrieben werden.
Es existieren zwei Kappungsgrenzen:
- Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 EUR pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Baukosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung.
- Steuerlich gefördert werden nur Kosten bis max. 2.000 EUR pro qm Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).
Beachten Sie | Zudem setzt die Sonderabschreibung voraus, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient.
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MERKE | Gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige. Aber nicht nur die Herstellung neuer Wohnungen ist begünstigt, sondern auch deren Anschaffung – vorausgesetzt, die Anschaffung erfolgt bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Auch bei der Anschaffung wird auf das Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige abgestellt.
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Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist letztmalig im Jahr 2026 möglich. Ab 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.
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MERKE | Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird.
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Weitere Förderung der Elektromobilität
Die Bundesregierung hat den „Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ (Jahressteuergesetz 2019; Stand: BT-Drs. 19/13436 vom 23.9.2019) beschlossen. Nachdem bereits in 2019 steuerliche Regelungen zur Förderung der Elektromobilität in Kraft getreten sind, sollen nun zusätzliche Maßnahmen verabschiedet werden:
Lieferfahrzeuge: Für neue, rein elektrische Lieferfahrzeuge soll eine Sonderabschreibung von 50 % im Jahr der Anschaffung eingeführt werden – und zwar zusätzlich zur regulären Abschreibung. Die Regelung soll von 2020 bis Ende 2030 befristet werden.
Firmenwagen: Seit 2019 greift bei der Dienstwagenbesteuerung nur die halbe Bemessungsgrundlage für die private Nutzung eines betrieblichen Elektro- oder extern aufladbaren Hybridelektrofahrzeugs. Diese Maßnahme ist bis Ende 2021 befristet und soll nun bis Ende 2030 stufenweise verlängert werden.
Ladevorrichtung: Das elektrische Aufladen eines Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugs im Betrieb des Arbeitgebers ist bis Ende 2020 steuerfrei. Das Gleiche gilt für die zeitweise Überlassung einer betrieblichen Ladevorrichtung zur privaten Nutzung. Beide Maßnahmen sollen bis Ende 2030 verlängert werden.
Jobticket: Zu Beginn 2019 wurden Jobtickets steuerfrei gestellt – allerdings unter Anrechnung auf die Entfernungspauschale. Hier will der Gesetzgeber nun nachbessern, d. h., künftig kann die Ausgabe eines Jobtickets mit 25 % durch den Arbeitgeber pauschal versteuert werden. Dafür soll die Anrechnung auf die Entfernungspauschale entfallen.
Fahrräder: Seit 2019 ist die Überlassung eines betrieblichen Fahrrads durch den Arbeitgeber steuerfrei. Die bis Ende 2021 befristete Steuerbefreiung soll bis Ende 2030 verlängert werden.
Darlehensverluste von GmbH-Gesellschaftern
Ebenfalls durch das Jahressteuergesetz 2019 soll eine Neuregelung eingeführt werden zur Behandlung ausgefallener Finanzierungshilfen des Gesellschafters zugunsten seiner GmbH. Im Kern will der Gesetzgeber durch eine Ergänzung des § 17 Einkommensteuergesetz (EStG) zur „alten“ Rechtslage zurückkehren. Um dies nachvollziehen zu können, ist ein Rückblick unerlässlich.
Hintergrund
Bis zum Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMiG; Anwendung seit dem 1.11.2008) führte ein Darlehensausfall zu nachträglichen Anschaffungskosten auf die Beteiligung, wenn die Hingabe des Darlehens durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst war. Entscheidend war, ob die Finanzierungshilfe eigenkapitalersetzend war.
Beachten Sie | Die Beurteilung als nachträgliche Anschaffungskosten war bzw. ist insoweit vorteilhaft, als sich dadurch ein etwaiger Veräußerungs- oder Auflösungsgewinn vermindert oder ein entsprechender Verlust erhöht. Bei der Höhe der nachträglichen Anschaffungskosten wurden jedoch mehrere Fälle unterschieden. So gab es z. B. der Höhe nach Einschränkungen für „stehengelassene“ Darlehen. Hier war nicht der Nennwert, sondern der gemeine Wert in dem Zeitpunkt maßgeblich, in dem es der Gesellschafter mit Rücksicht auf das Gesellschaftsverhältnis nicht abzieht (ggf. sogar ein Wert von 0 EUR).
Rund zwei Jahre nach dem Inkrafttreten des MoMiG hatte die Finanzverwaltung zur neuen Rechtslage Stellung genommen (BMF-Schreiben vom 21.10.2010, Az. IV C 6 – S 2244/08/10001). Hierbei betonte sie, dass für die Frage nachträglicher Anschaffungskosten auf die gesellschaftsrechtliche Veranlassung der Darlehenshingabe abzustellen ist. Die wesentlichen Grundsätze der Rechtsprechung sollten weiterhin anzuwenden sein.
Nach Aufhebung des Eigenkapitalersatzrechts durch das MoMiG hatte der Bundesfinanzhof (u. a. BFH-Urteil vom 11.7.2017, Az. IX R 36/15) seine bisherige Rechtsprechung aber aufgegeben und entschieden, dass eigenkapitalersetzende Finanzierungshilfen grundsätzlich nicht mehr als nachträgliche Anschaffungskosten zu behandeln sind.
Nach neuer Auffassung liegen nachträgliche Anschaffungskosten nur noch vor, wenn die Aufwendungen des Gesellschafters nach handels- und bilanzsteuerrechtlichen Grundsätzen zu einer offenen oder verdeckten Einlage in das Kapital der Gesellschaft führen. Dies gilt insbesondere für:
- Nachschüsse im Sinne der §§ 26 ff. des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG),
- sonstige Zuzahlungen nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 Handelsgesetzbuch (HGB; insbesondere Einzahlungen in die Kapitalrücklage),
- den Verzicht auf eine noch werthaltige Forderung.
Beachten Sie | Auch Fremdkapitalhilfen des Gesellschafters sollen begünstigt sein, wenn diese wegen vertraglicher Abreden wirtschaftlich mit der Zuführung einer Einlage vergleichbar sind (z. B. Rückzahlung wie Eigenkapital oder Rangrücktritt nach § 5 Abs. 2a EStG).
Das Bundesfinanzministerium (BMF-Schreiben vom 5.4.2019, Az. IV C 6 – S 2244/17/10001) wendet die neue Rechtsprechung unter Beachtung der Vertrauensschutzregelung des Bundesfinanzhofs an. Danach ist die bisherige Verwaltungsauffassung vom 21.10.2010 weiterhin in allen offenen Fällen anzuwenden, bei denen
- das Darlehen/die Bürgschaft unter das MoMiG fällt und
- die bisher als eigenkapitalersetzend angesehene Finanzierungshilfe bis zum 27.9.2017 gewährt wurde bzw. die Finanzierungshilfe bis zum 27.9.2017 eigenkapitalersetzend geworden ist.
Geplante Neuregelung
§ 17 Abs. 2a EStG soll nun eigenständig (neben § 255 HGB) definieren, was als (nachträgliche) Anschaffungskosten gilt. Das sind (nicht abschließend):
- Offene oder verdeckte Einlagen,
- Darlehensverluste, soweit die Gewährung des Darlehens oder das Stehenlassen in der Krise der Gesellschaft gesellschaftsrechtlich veranlasst war,
- Ausfälle von Bürgschaftsregressforderungen und vergleichbaren Forderungen, soweit die Hingabe oder das Stehenlassen der betreffenden Sicherheit gesellschaftsrechtlich veranlasst war.
Eine gesellschaftsrechtliche Veranlassung soll regelmäßig vorliegen, wenn ein fremder Dritter das Darlehen oder Sicherungsmittel bei sonst gleichen Umständen zurückgefordert oder nicht gewährt hätte, d. h., wenn die Hingabe oder das Stehenlassen von Darlehen an die Kapitalgesellschaft nicht zu fremdüblichen Konditionen gewährt wurde. Zu prüfen ist also insbesondere, ob die Gesellschaft noch von einem Dritten (Bank) ein Darlehen zu fremdüblichen Bedingungen erhalten hätte.
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MERKE | § 17 Abs. 2a EStG sieht keine Mindest-Beteiligungshöhe vor. Damit sollen auch Kleinanleger (Beteiligung unter 10 %) gesellschaftsrechtliche Darlehensverluste und Verluste aus sonstigen Sicherheiten im Rahmen des § 17 EStG (Teileinkünfteverfahren) geltend machen können.
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Beachten Sie | Die Neuregelung soll grundsätzlich auf Veräußerungen oder der Veräußerung gleichgestellte Fälle „nach dem Datum des Kabinettsbeschlusses zur Einbringung des Regierungsentwurfs“ (d. h. ab dem 31.7.2019) anzuwenden sein. Auf Antrag soll die Neuregelung jedoch bereits vor diesem Stichtag gelten. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass sämtliche Ausfälle von gesellschaftsrechtlich veranlassten Finanzierungshilfen steuerlich berücksichtigt werden können – und zwar unabhängig von der Vertrauensschutzregelung des Bundesfinanzhofs.
Verfall von Optionsscheinen und wertlose Aktien
Als Reaktion auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 24.10.2017, Az. VIII R 13/15), wonach der endgültige Ausfall einer Kapitalforderung in der privaten Vermögenssphäre nach Einführung der Abgeltungsteuer zu einem steuerlich anzuerkennenden Verlust führt, plant der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2019 eine steuerzahlerunfreundliche Neuregelung.
Danach sollen die Uneinbringlichkeit einer Kapitalforderung sowie die Ausbuchung oder Übertragung wertloser Wirtschaftsgüter mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2020 nicht mehr als Veräußerung anzusehen sein. Etwaige Verluste wären dann unbeachtlich. Betroffen sind auch Verluste aus dem „Verfall“ von Optionsscheinen.
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PRAXISTIPP | Ist bereits jetzt ein Totalverlust aus Aktienanlagen in 2020 absehbar, kann es ratsam sein, die Aktien noch in 2019 mit Verlust zu veräußern. Dasselbe gilt für Optionsscheine.
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Eindämmung von Share-Deals
Durch das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (Stand: Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/13437 vom 23.9.2019) sollen Immobilieninvestoren die Grunderwerbsteuer ab 2020 nicht mehr so leicht umgehen können.
Hintergrund: Kaufen Immobilieninvestoren statt einer Immobilie Anteile an der Firma, die Eigentümerin der Immobilie ist, bleiben diese Share Deals grunderwerbsteuerfrei, solange Investoren weniger als 95 % der Unternehmensanteile kaufen. Das Problem für den Fiskus: Oft übernehmen Co-Investoren die restlichen Anteile. Nach einer Wartezeit von fünf Jahren können beide die Anteile steuerfrei vereinen.
Geplant sind vor allem folgende Aspekte:
- Die Beteiligungsgrenze soll von 95 % auf 90 % gesenkt werden.
- Die Haltefrist der Anteile soll von fünf auf zehn Jahre erhöht werden.
- Zudem sollen die Regelungen auch für Kapitalgesellschaften gelten, statt wie bisher nur für grundbesitzende Personengesellschaften.
Reform der Grundsteuer
Im Juni 2019 hat die Bundesregierung gleich drei Gesetze für eine Reform der Grundsteuer auf den Weg gebracht, die nun das Gesetzgebungsverfahren durchlaufen. Bis Ende 2019 muss die Reform „in trockenen Tüchern“ sein. Diese Frist hat das Bundesverfassungsgericht vorgegeben als es die derzeitige Ermittlung als verfassungswidrig eingestuft hat.
Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht soll erstmals zum 1.1.2022 stattfinden, wobei der Bundesrat (Stellungnahme vom 20.9.2019) angeregt hat, den Hauptfeststellungszeitpunkt für die Bodenrichtwerte um ein Jahr vorzuziehen. Die Grundsteuererhebung nach neuem Recht soll dann ab 2025 erfolgen.
Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) soll erhalten bleiben. Bei der Neubewertung des Grundbesitzwerts soll es insbesondere auf folgende Faktoren ankommen:
- Wert des Bodens (Bodenrichtwert),
- Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete,
Beachten Sie | Die Bundesländer sollen aber die Möglichkeit haben, hiervon abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle einzuführen. Diese Öffnungsklausel ist im Kern ein Kompromiss, denn Bayern hatte bei den Verhandlungen ein reines Flächenmodell gefordert.
Beachten Sie | Zwar soll sich das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nicht verändern. Fest steht aber bereits jetzt, dass einige Bürger mehr und andere weniger zahlen müssen. Verlierer und Gewinner stehen aber noch nicht fest. Denn dies hängt nicht zuletzt davon ab, ob bzw. welche Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden.
Umsatzsteuerliche Änderungen
Mit dem Jahressteuergesetz 2019 soll die nationale Umsetzung der EU-Vorgaben für ein einheitliches Mehrwertsteuersystem (sogenannte Quick Fixes) zum 1.1.2020 erfolgen. Betroffen sind vor allem EU-weit agierende Unternehmen mit innergemeinschaftlichen Lieferungen, Konsignationslagern und Reihengeschäften.
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MERKE | Die Quick Fixes führen zu einer Vereinheitlichung der einzelnen Regelungen innerhalb der EU, was zu begrüßen ist. Der Nutzen wird aber z. B. bei den Neuregelungen für Konsignationslagerfälle durch die neuen Aufzeichnungspflichten geschmälert.
Bei innergemeinschaftlichen Lieferungen bedeuten die verschärften Anforderungen für die Steuerfreiheit Handlungsbedarf. Denn nach der Neuregelung wird die Steuerbefreiung nur noch gewährt, wenn der Lieferer die gültige USt-ID-Nr. des Abnehmers in seiner Zusammenfassenden Meldung angibt.
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Kleinunternehmer müssen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen, wenn der Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich maximal 50.000 EUR beträgt und darüber hinaus im Vorjahr nicht mehr als 17.500 EUR betragen hat. Durch das Dritte Bürokratieentlastungsgesetz (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 18.9.2019) soll die Grenze von 17.500 EUR auf 22.000 EUR angehoben werden – und zwar ab 1.1.2021.
Beachten Sie | Bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung (Wahlrecht) entfallen der Umsatzsteuer-Ausweis in der Rechnung und die Umsatzsteuer-Voranmeldung. Allerdings gibt es dann auch keinen Vorsteuerabzug.
Für Neugründer soll die Verpflichtung zur monatlichen Abgabe der Umsatzsteuer-Voranmeldung für sechs Besteuerungszeiträume vom 1.1.2021 bis zum 31.12.2026 ausgesetzt werden. Nach der Gesetzesbegründung (Drittes Bürokratieentlastungsgesetz) wird die Bundesregierung die Aussetzung bis zum 31.12.2024 evaluieren.
Auf E-Books und digitale Zeitungen soll der Umsatzsteuersatz von 7 % angewandt werden, was bisher nur bei gedruckten Medienprodukten gilt (Inkrafttreten: am Tag nach der Gesetzesverkündung des Jahressteuergesetzes 2019).
Incentives für Mitarbeiter
Weiterbildungsleistungen des Arbeitgebers, die der Verbesserung der Beschäftigungsfähigkeit des Arbeitnehmers dienen (z. B. Computerkurse, die nicht arbeitsplatzbezogen sind), sollen steuerfrei sein (Inkrafttreten: am Tag nach der Gesetzesverkündung des Jahressteuergesetzes 2019).
Die jeweiligen Verpflegungspauschalen sollen ab 2020 erhöht werden – und zwar von 24 EUR auf 28 EUR und von 12 EUR auf 14 EUR.
Durch das Dritte Bürokratieentlastungsgesetz soll der steuerfreie Höchstbetrag für Maßnahmen der Arbeitgeber zur betrieblichen Gesundheitsförderung und Prävention ab 2020 um 100 EUR auf 600 EUR angehoben werden.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der neu geregelte Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag durch das Jahressteuergesetz 2009 sowie die Anwendung der Neuregelung bereits für das Jahr 2008 mit dem Grundgesetz vereinbar sind.
Nach dem Grundsteuergesetz in der bis Ende 2007 geltenden Fassung bestand ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bereits dann, wenn der Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines bebauten Grundstücks in einem Jahr um mehr als 20 % niedriger als der normale Rohertrag war und der Steuerschuldner die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hatte. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, war die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes entsprach, um den der tatsächliche Rohertrag niedriger als der normale Rohertrag war.
Beispiel: Bei einem 30 %-igen Mietausfall konnte die Grundsteuer also grundsätzlich in Höhe von 24 % erlassen werden.
Nach der ab dem Jahr 2008 geltenden Neuregelung besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer demgegenüber erst dann, wenn der tatsächliche Rohertrag in einem Jahr um mehr als 50 % niedriger als der normale Rohertrag ist. Zudem ist die Grundsteuer in diesem Fall nur in Höhe von 25 % zu erlassen. Wird überhaupt kein Rohertrag erzielt, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.
Hinweis: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen (BFH-Urteil vom 18.4.2012, Az. II R 36/10).
Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat die Ergebnisse seiner diesjährigen Hebesatzumfrage veröffentlicht, die die standortpolitisch wichtigen mittleren und größeren Städte und Gemeinden erfasst. Danach erhöhen in diesem Jahr 20 % der großen Gemeinden die Gewerbesteuer und sogar 32 % die Grundsteuer B. Eine so starke Anhebung hatte es zuletzt 1992/1993 gegeben (DIHK, Mitteilung vom 4.7.2011).
Blieben die Mieteinnahmen in 2010 hinter den Erwartungen zurück, können Vermieter eventuell Grundsteuer sparen. Bei Mietausfällen besteht nämlich die Möglichkeit, einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer zu stellen.
Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % vorgesehen.
Hinweis: Für Mietausfälle in 2010 muss der Antrag bis zum 31.3.2011 gestellt werden. Eine Fristverlängerung ist ausgeschlossen.
Trotz verfassungsrechtlicher Zweifel hatte der Bundesfinanzhof die Einheitsbewertung des Grundvermögens bislang als verfassungsgemäß beurteilt. In einem aktuellen Urteil hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1.1.2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass es nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist, wenn eine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer weiterhin unterbleibt.
Hintergrund
Eigentümer von Haus- und Grundbesitz müssen an die Gemeinden Grundsteuer zahlen. Die Festsetzung erfolgt dabei in drei Stufen. Die Finanzämter ermitteln die Einheitswerte und setzen die Grundsteuermessbeträge fest. Die eigentliche Grundsteuer wird dann im dritten Schritt von den Gemeinden festgesetzt.
Kritikpunkte
Hauptkritikpunkt ist seit langem die Feststellung der Einheitswerte, da hierbei die Wertverhältnisse bzw. Preise zum 1.1.1964 maßgebend sind. In den neuen Bundesländern wird sogar auf die Wertverhältnisse zum 1.1.1935 abgestellt.
Nach Meinung des Bundesfinanzhofs sind die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens nur noch für Stichtage bis zum 1.1.2007 verfassungsgemäß, weil die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 anschließend wegen Überschreitung einer angemessenen Dauer nicht mehr als sachgerecht hinnehmbar ist. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung verfehlt vor allem die sich aus dem Grundgesetz ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung.
Insbesondere in den neuen Bundesländern ist eine neue Hauptfeststellung verfassungsrechtlich geboten, weil dort die Wertverhältnisse noch auf den 1.1.1935 festgeschrieben sind. Der sich daraus ergebende gleichheitswidrige Zustand kann nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiedervereinigung gerechtfertigt werden.
Hinweis: Der Bundesfinanzhof musste den jetzt entschiedenen Fall nicht dem Bundesverfassungsgericht vorlegen, weil es um einen Einheitswert auf den 1.1.2005 und somit um einen noch tolerierbaren Zeitraum ging.
Ausblick
Derzeit werden mehrere Reformpläne diskutiert. Nach einem Entwurf der Finanzminister Hessens, Bayerns und Baden-Württembergs sollen z.B. die Grundstücksfläche, die Art und der Umfang der Bebauung maßgebend sein. Damit würden zwei Grundstücke mit gleicher Nutzungsart und identischen Flächenmerkmalen innerhalb der Kommune unabhängig von ihrem Wert gleich hoch belastet werden. Das Verfahren soll es zudem ermöglichen, dass nur noch wenige Grundstückseigentümer eine Steuererklärung zur Ermittlung der Grundsteuer abgeben müssen. Insbesondere die vielen Ein- und Zweifamilienhäuser, die knapp drei Viertel der Gesamtzahl der Grundstücke ausmachen, sollen automatisch erfasst werden.
Ob dieses Reformpapier umgesetzt wird oder ob eine andere Regelung präferiert wird, ist offen. Viele Fachleute gehen davon aus, dass es eine Neuregelung erst dann geben wird, wenn das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber dazu auffordert (BFH-Urteil vom 30.6.2010, Az. II R 60/08; Hessisches Ministerium der Finanzen, Mitteilung vom 16.8.2010).
