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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15 %-Grenze gilt für das Gebäude

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin hat jüngst einige Zweifelsfragen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten beantwortet. Dabei ist sie auch auf die Frage eingegangen, ob bei der 15 %-Grenze auf das gesamte Gebäude oder die einzelnen Gebäudeteile abzustellen ist.

Zum Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Demzufolge können diese Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin weist angesichts der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darauf hin, dass bei der 15 %-Grenze grundsätzlich auf das Gebäude insgesamt abzustellen ist, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Beispiel: Unmittelbar nach dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen nahen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bezogen auf das gesamte Gebäude liegen die Aufwendungen unter der 15 %-Grenze. Erfolgt ein Vergleich hingegen nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung, ist die 15 %-Grenze überschritten.

Lösung: Die Prüfung ist gebäudebezogen vorzunehmen, sodass keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen.

Beachten Sie: Bei dem Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in einem Gebäude ist hingegen bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen – und zwar unabhängig vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang. In diesen Fällen ist die 15 %-Grenze somit jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Verfügung vom 20.11.2012, Az. III B S 2211 – 2/2005).

Anschaffungsnahe Aufwendungen: Die Behandlung aus Verwaltungssicht

Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwendungen können nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.

Nach der von der Oberfinanzdirektion Rheinland veröffentlichten und auf Bund-Länder-Ebene abgestimmten Verwaltungsauffassung gilt Folgendes:

  • Aufwendungen zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards fließen in die Prüfung der 15 %-Grenze ein. Nicht einzubeziehen sind hingegen Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
  • Die Sanierung in Raten zur Hebung des Standards wird auch nach Ablauf des Dreijahreszeitraums als Herstellungskosten eingestuft.
  • Die Regelung ist erst auf Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003 begonnen wird.
  • Bei der Prüfung der 15 %-Grenze ist auf das Gebäude insgesamt und nicht auf die einzelnen Gebäudeteile abzustellen. Beachte: Bei Eigentumswohnungen wird hingegen auf die einzelne Wohnung abgestellt.
  • Es sind sämtliche Baumaßnahmen einzubeziehen, die innerhalb des Dreijahreszeitraums ausgeführt werden. Sie müssen zum Ende der Frist weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt sein. Die nach der Dreijahresfrist noch getätigten Baumaßnahmen fließen nicht mehr in die Berechnung ein.
  • Erhaltungsaufwand ist nicht sofort abziehbar, wenn er im Rahmen von einheitlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfällt (OFD Rheinland vom 6.7.2010, Az. S 2211 – 1001 – St 232).