Steuerberaterin Margit Schunke

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Wichtige Steueraspekte 2011/2012 für Vermieter

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Um den Schuldzinsenabzug und somit die Werbungskosten zu optimieren, sollten die Kredite bei gemischt genutzten Gebäuden, die zum Teil eigengenutzt und zum Teil fremdvermietet werden, vorrangig dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden.

Verbilligte Vermietung

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten derzeit nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Werden zwar 56 %, aber weniger als 75 % der ortsüblichen Miete vereinbart, muss durch eine Überschussprognose ermittelt werden, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann wird der volle Werbungskostenabzug anerkannt.

Ab 2012 gilt die Vermietung bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Die leidige Überschussprognose entfällt.

Hinweis: Die Änderungen gelten auch für bestehende Mietverträge. Insoweit ist es ratsam, die Vereinbarungen zu überprüfen und ggf. anzupassen.

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