Steuerberaterin Margit Schunke

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Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Wohnungsleerstand

Zu der im Vermieter-Alltag bedeutsamen Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als (vorab entstandene) Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hat der Bundesfinanzhof in vier Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert.

Danach können Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

Hinweis: Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen.

Steht eine Wohnung nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leer, sind Aufwendungen auch während der Zeit des Wohnungsleerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat. Im Einzelfall kann eine Einkünfteerzielungsabsicht auch ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfallen, wenn absehbar ist, dass das Objekt entweder wegen fehlender – und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender – Marktgängigkeit oder wegen anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.

Eine (fort-)bestehende Einkünfteerzielungsabsicht setzt die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen voraus, wobei der Steuerpflichtige die Feststellungslast trägt. Zwar steht es, so der Bundesfinanzhof, dem Steuerpflichtigen frei, die Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und auch die Bewerbung selbst zu bestimmen. Bleiben jedoch z.B. eigene, im Wesentlichen unveränderte, Vermietungsanzeigen in Zeitungen über einen längeren Zeitraum erfolglos, ist er gehalten, seine Vermietungsbemühungen sowohl in der Intensität zu steigern als auch in der Zielrichtung zu verändern (z.B. Einschaltung eines Maklers).

Hinweis: Zudem ist dem Steuerpflichtigen – je länger der Leerstand andauert – zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen (BFH-Urteile vom 11.12.2012, Az. IX R 14/12; Az. IX R 39/11; Az. IX R 40/11; Az. IX R 41/11).

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