Zu der im Vermieter-Alltag bedeutsamen Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als (vorab entstandene) Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hat der Bundesfinanzhof in vier Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert.
Danach können Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
Hinweis: Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen.
Steht eine Wohnung nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leer, sind Aufwendungen auch während der Zeit des Wohnungsleerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat. Im Einzelfall kann eine Einkünfteerzielungsabsicht auch ohne Zutun oder Verschulden des Steuerpflichtigen wegfallen, wenn absehbar ist, dass das Objekt entweder wegen fehlender – und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender – Marktgängigkeit oder wegen anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.
Eine (fort-)bestehende Einkünfteerzielungsabsicht setzt die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen voraus, wobei der Steuerpflichtige die Feststellungslast trägt. Zwar steht es, so der Bundesfinanzhof, dem Steuerpflichtigen frei, die Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und auch die Bewerbung selbst zu bestimmen. Bleiben jedoch z.B. eigene, im Wesentlichen unveränderte, Vermietungsanzeigen in Zeitungen über einen längeren Zeitraum erfolglos, ist er gehalten, seine Vermietungsbemühungen sowohl in der Intensität zu steigern als auch in der Zielrichtung zu verändern (z.B. Einschaltung eines Maklers).
Hinweis: Zudem ist dem Steuerpflichtigen – je länger der Leerstand andauert – zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen (BFH-Urteile vom 11.12.2012, Az. IX R 14/12; Az. IX R 39/11; Az. IX R 40/11; Az. IX R 41/11).
Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands nur dann zu, wenn der Vermieter seine Vermietungsbemühungen plausibel nachweisen kann.
In einem vom Finanzgericht Thüringen entschiedenen Fall wohnte die Eigentümer-Familie im 2. Obergeschoss. Nach einer umfangreichen Sanierung zogen die Eltern in das 1. Obergeschoss des Hauses. Die Kinder blieben im 2. Obergeschoss wohnen. Die Sanierungsaufwendungen machten die Eltern als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnte das Finanzgericht Thüringen jedoch ab, da es keine nachhaltigen Vermietungsversuche erkennen konnte.
Zu dieser Ansicht gelangte das Finanzgericht u.a. deshalb, weil sich die Vermietungsbemühungen nur auf zwei Zeitungsanzeigen und einige, nicht bewiesene Aushänge in einem Supermarkt beschränkten. Darüber hinaus ließen die Anzeigen wichtige Informationen zu Lage, Größe, Preis und Ausstattung der Wohnung vermissen.
Hinweis: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, sollte ein Hausbesitzer bei vergeblichen Vermietungsbemühungen besonders intensiv darauf hinwirken, den Zustand der Immobilie zu verbessern bzw. marktgerechter zu machen. Bleibt er untätig, spricht das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nämlich gegen die Einkünfteerzielungsabsicht (FG Thüringen, Urteil vom 3.11.2010, Az. 3 K 285/10; BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 54/08).
Bei der langfristigen Vermietung von Gewerbeimmobilien wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht vermutet, sondern muss konkret festgestellt werden. Damit erschwert der Bundesfinanzhof die Anerkennung von Verlusten.
Der Abzug von Werbungskosten erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Hiervon ist grundsätzlich auszugehen, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietung von Wohnobjekten handelt. Diese Vermutung gilt aber nicht für die Verpachtung unbebauter Grundstücke und – nach dem aktuellen Urteil – auch nicht für die Vermietung von Gewerbeobjekten.
Hinweis: Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Dabei trifft den Steuerpflichtigen die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt kein Markt besteht, muss der Steuerpflichtige unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen versuchen, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen die Absicht, mit dem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen (BFH-Urteil vom 20.7.2010, Az. IX R 49/09).
