Sind Bauzeitzinsen (also die während der Bauphase anfallenden Zinsen einer Immobilienfinanzierung) nicht als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, können sie in die abschreibungsfähigen Herstellungskosten einbezogen werden, wenn das Gebäude vermietet wird. Dies hat der Bundesfinanzhof aktuell entschieden.
Ein Steuerpflichtiger errichtete ein Haus, das er zunächst verkaufen wollte, es dann aber aufgrund einer neuen Entscheidung ab der Fertigstellung vermietete. Da die Bauzeitzinsen infolge der fehlenden Vermietungsabsicht nicht als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden konnten, erhöhte er die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen um die Bauzeitzinsen – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof befand.
Hinweis: Ob es das bei den Vermietungseinkünften maßgebende Zu- und Abflussprinzip verhindert, Bauzeitzinsen in die Herstellungskosten einzubeziehen, wenn sie bereits bei ihrer Leistung als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar sind, brauchte der Bundesfinanzhof vorliegend nicht zu entscheiden (BFH-Urteil vom 23.5.2012, Az. IX R 2/12).
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der neu geregelte Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag durch das Jahressteuergesetz 2009 sowie die Anwendung der Neuregelung bereits für das Jahr 2008 mit dem Grundgesetz vereinbar sind.
Nach dem Grundsteuergesetz in der bis Ende 2007 geltenden Fassung bestand ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bereits dann, wenn der Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines bebauten Grundstücks in einem Jahr um mehr als 20 % niedriger als der normale Rohertrag war und der Steuerschuldner die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hatte. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, war die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes entsprach, um den der tatsächliche Rohertrag niedriger als der normale Rohertrag war.
Beispiel: Bei einem 30 %-igen Mietausfall konnte die Grundsteuer also grundsätzlich in Höhe von 24 % erlassen werden.
Nach der ab dem Jahr 2008 geltenden Neuregelung besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer demgegenüber erst dann, wenn der tatsächliche Rohertrag in einem Jahr um mehr als 50 % niedriger als der normale Rohertrag ist. Zudem ist die Grundsteuer in diesem Fall nur in Höhe von 25 % zu erlassen. Wird überhaupt kein Rohertrag erzielt, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.
Hinweis: Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen (BFH-Urteil vom 18.4.2012, Az. II R 36/10).
Entgegen der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat das Finanzgericht Niedersachsen die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt.
Im Streitfall vermietete ein Ehepaar eine Ferienwohnung über eine Vermittlungsgesellschaft. Dabei behielten sich die Eheleute eine dreiwöchige Selbstnutzung pro Jahr vor. Weil in den Jahren 1997 bis 2005 nur erhebliche Verluste erklärt wurden, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Das Ergebnis war ein Totalverlust. Infolgedessen erkannte das Finanzamt die vorläufig berücksichtigten Verluste rückwirkend für alle Streitjahre nicht mehr an.
Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte grundsätzlich unterstellt wird, hielt das Finanzamt auch bei der nur geringfügig vorbehaltenen Selbstnutzung für geboten. Dieser Auffassung, die auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs basiert, ist das Finanzgericht Niedersachsen nun entgegengetreten.
Nach der aktuellen Entscheidung besteht kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Steuerpflichtigen zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerzeiten beschränkt, aber auf der anderen Seite die ortsüblichen Vermietungstage in etwa erreicht oder sogar übertrifft.
Hinweis: Auch das Finanzgericht Köln ist der Ansicht, dass eine Prognoseberechnung bei Verlusten nicht allein deshalb vorzunehmen ist, weil sich der Eigentümer eine Selbstnutzung nur für die Zeiten außerhalb der Saison vorbehalten hat (Revision anhängig).
Der vorbehaltenen Selbstnutzung trug das Finanzgericht Niedersachsen jedoch insoweit Rechnung, als es die Gesamtaufwendungen der Eheleute zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres kürzte.
Hinweis: Das Finanzgericht Niedersachsen hat die Revision zugelassen. Ob der Bundesfinanzhof von seiner bisherigen Rechtsprechung abweichen wird, bleibt abzuwarten. Bis dahin kann es für den Eigentümer ratsam sein, sich keine Selbstnutzung vorzubehalten und am Ferienort eine fremde Wohnung anzumieten. Damit bleiben die Werbungskostenüberschüsse erhalten und die mühevolle Prognoserechnung entfällt (FG Niedersachsen, Urteil vom 7.3.2012, Az. 9 K 180/09; FG Köln, Urteil vom 30.6.2011, Az. 10 K 4965/07, Rev. BFH Az. IX R 26/11; BFH, Beschluss vom 7.6.2002, Az. IX B 15/02).
Eine Einkünfteerzielungsabsicht ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige eine Immobilie auf Wunsch des potenziellen Erwerbers zunächst zwei Jahre an diesen vermietet und bei vertragsgemäßer Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde. Der Einkünfteerzielungsabsicht steht nicht entgegen, wenn der potenzielle Erwerber in betrügerischer Absicht gehandelt hat und sich nachträglich herausstellt, dass tatsächlich ein Werbungskostenüberschuss besteht, so das Finanzgericht Münster.
Zum Hintergrund
Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Handelt der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht, kann er die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.
Der entschiedene Fall
Im Streitfall schloss eine Steuerpflichtige mit einem potenziellen Käufer ihrer Eigentumswohnung einen Miet- und einen Kaufvertrag. Nach den Vereinbarungen sollte der Käufer die Immobilie nach einer Mietdauer von zwei Jahren erwerben. Hierzu kam es aber nicht, da der potenzielle Käufer wegen Betrugs in zwei Fällen verurteilt wurde. In der Urteilsbegründung war u.a. aufgeführt, dass der potenzielle Käufer die Steuerpflichtige über seine Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit getäuscht hatte. In ihrer Steuererklärung machte die Steuerpflichtige ihre Abschreibungen, Fahrtkosten zum Objekt sowie Anwalts- und Gerichtskosten steuerlich geltend. Das Finanzamt hingegen erkannte die Verluste nicht an, weil bei Abschluss des Vertrags die Absicht gefehlt hätte, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Vielmehr sei es ihr ausschließlich um den Verkauf der Immobilie gegangen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Finanzgericht Münster Erfolg.
Nach Ansicht des Finanzgerichts spricht ein gleichzeitig mit Abschluss des Mietvertrags abgeschlossener Kaufvertrag nicht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Dies gilt zumindest dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags feststeht, dass bei ordnungsgemäßer Zahlung der Miete während des vereinbarten Mietzeitraums ein Einnahmenüberschuss erzielt wird (FG Münster, Urteil vom 20.1.2012, Az. 12 K 4690/08 E).
Sind die Mieteinnahmen in 2011 hinter den Erwartungen zurückgeblieben, können Vermieter eventuell Grundsteuer sparen. Bei Mietausfällen besteht nämlich die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.
Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % vorgesehen.
Hinweis: Der Antrag ist grundsätzlich bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Da der 31. März in diesem Jahr ein Samstag ist, verschiebt sich das Fristende auf den 2.4.2012.
Lassen Steuerpflichtige eine bisher vermietete Wohnung renovieren und ziehen danach selbst ein, kann für die Renovierungskosten ein Werbungskostenabzug aus Vermietung und Verpachtung dennoch möglich sein. Dafür müssen sie jedoch nachweisen, dass die Renovierung in der Absicht vorgenommen wurde, die Wohnung anschließend zu vermieten und diese Absicht erst nach Abschluss der Arbeiten aufgegeben wurde.
Hinweis: Als Nachweise für die Vermietungsabsicht kommen das Vermietungsschild im Garten, Zeitungsanzeigen und die Beauftragung eines Maklers in Betracht (FG Hamburg, Urteil vom 15.6.2011, Az. 1 K 14/10).
Bezahlen Eheleute Aufwendungen für eine vermietete Immobilie, die einem von ihnen gehört, „aus einem Topf“, d.h. aus Guthaben, zu denen beide Eheleute beigetragen haben oder aus Darlehen, die zulasten beider Eheleute aufgenommen wurden, sind die Aufwendungen in vollem Umfang als für Rechnung des Eigentümers aufgewendet anzusehen. Gleichgültig ist, aus wessen Mitteln die Zahlung im Einzelfall stammt. Diese Grundsätze basieren auf einem Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs und gelten auch für Zins- und Tilgungsleistungen auf die Darlehensschuld.
Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln sind vorgenannte Ausführungen indes nicht auf Schuldzinsen für ein Darlehen übertragbar, das ein Ehegatte im eigenen Namen aufgenommen hat, um damit die Immobilie des anderen Ehegatten zu finanzieren. Die Zinsen sind selbst dann keine Werbungskosten, wenn der Eigentümer-Ehegatte für die Darlehen eine selbstschuldnerische Bürgschaft oder eine Gesamtschuld übernommen hat.
Nur wenn der Eigentümer-Ehegatte die Zinsen aus eigenen Mitteln bezahlt, liegen bei ihm abziehbare Werbungskosten vor. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Eigentümer-Ehegatte seine Mieteinnahmen zur Begleichung der Schuldzinsen verwendet. Dabei müssen aus den Mieteinnahmen zunächst die laufenden Aufwendungen für die Immobilie und die Schuldzinsen für die gemeinschaftlich aufgenommenen Darlehen abgedeckt werden. Nur soweit die eingesetzten Eigenmittel (Mieteinnahmen) darüber hinaus auch die vom Nichteigentümer-Ehegatten geschuldeten Zinsen abzudecken vermögen, sind diese Zinsen als Werbungskosten abziehbar.
Hinweis: Da gegen das Urteil die Revision anhängig ist, können vergleichbare Fälle über einen Einspruch offengehalten werden. Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt bereits im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, sollten Darlehen – soweit möglich – vom Eigentümer-Ehegatten aufgenommen werden (FG Köln, Urteil vom 24.3.2011, Az. 10 K 2959/09, Rev. BFH unter Az. IX R 30/11; BFH, Beschluss vom 23.8.1999, GrS 2/97).
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.
Um den Schuldzinsenabzug und somit die Werbungskosten zu optimieren, sollten die Kredite bei gemischt genutzten Gebäuden, die zum Teil eigengenutzt und zum Teil fremdvermietet werden, vorrangig dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden.
Verbilligte Vermietung
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten derzeit nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Werden zwar 56 %, aber weniger als 75 % der ortsüblichen Miete vereinbart, muss durch eine Überschussprognose ermittelt werden, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann wird der volle Werbungskostenabzug anerkannt.
Ab 2012 gilt die Vermietung bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Die leidige Überschussprognose entfällt.
Hinweis: Die Änderungen gelten auch für bestehende Mietverträge. Insoweit ist es ratsam, die Vereinbarungen zu überprüfen und ggf. anzupassen.
Ob und wie Leerstandszeiten bei einer dauerhaften Untervermietung (im vorliegenden Streitfall: 4-Zimmer einer 6-Zimmer-Wohnung) der Selbstnutzung zuzurechnen sind, muss der Bundesfinanzhof entscheiden.
Nach Meinung der Vorinstanz (Finanzgericht Berlin-Brandenburg) fallen nicht vermietete Zimmer wegen der unmittelbaren Einbindung in die private Wohnsphäre bis zum Einzug neuer Mieter dem privaten Wohnbereich zu. Selbst wenn ein Vermietungsbemühen nachgewiesen werden kann, würde damit der Werbungskostenabzug für ein leerstehendes Zimmer ausscheiden.
Hinweis: In geeigneten Fällen sollte Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 7.12.2010, Az. 5 K 5235/07, Rev. BFH Az. IX R 19/11).
In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall erzielten die Steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, das teilweise mit Erbbaurechten belastet war. Um höhere Erbbauzinsen zu erhalten, lösten die Steuerpflichtigen die Erbbaurechte vorzeitig ab, zahlten an die Erbbauberechtigten eine Abfindung in Höhe von 70.000 EUR und schlossen am gleichen Tag mit einer Immobilien-Projektentwicklungsgesellschaft einen neuen Erbbauvertrag.
Fraglich war nun, ob die Ablösungszahlung zu nachträglichen Anschaffungskosten auf den Grund und Boden oder zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Der Bundesfinanzhof hat sich für sofort abzugsfähige Werbungskosten ausgesprochen und dabei u.a. wie folgt differenziert:
- Anschaffungskosten liegen vor, wenn der Eigentümer das Erbbaurecht ablöst, um die insoweit bestehende Beschränkung seiner Eigentümerbefugnis zu beseitigen.
- Hingegen führen die Ablösungszahlungen zu sofort abziehbaren Werbungskosten, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen und damit höheren Vermietungseinkünften dienen.
Hinweis: Entsprechendes gilt für die Abfindung, die der Eigentümer für die Räumung der Wohnung zahlt, um sie anschließend an einen anderen Mieter zu einem höheren Mietzins vermieten zu können (BFH-Urteil vom 26.1.2011, Az. IX R 24/10).
